Co sprawdzić przed zakupem mieszkania lub domu? Poradnik

Zanim zdecydujesz się na podpisanie umowy, musisz dokładnie zweryfikować zarówno stan prawny, jak i faktyczny nieruchomości. Zakup mieszkania czy domu to inwestycja na lata – często finansowana kredytem hipotecznym – dlatego wszelkie niejasności trzeba wyjaśnić już na starcie. W ten sposób unikniesz poważniejszych problemów w przyszłości, a problemy lepiej rozwiązywać już w zarodku!

Nieruchomość może być obciążona hipoteką, znajdować się na gruncie o nieuregulowanym statusie prawnym albo mieć niezgodności w powierzchni użytkowej względem stanu faktycznego. Zdarza się też, że budynek nie posiada aktualnych pozwoleń lub został rozbudowany bez zgody urzędu. Dokładna analiza dokumentów i oględziny pozwalają uniknąć takich sytuacji i zapewniają spokojny przebieg transakcji.

Podstawowym źródłem informacji o nieruchomości jest księga wieczysta. Każdy kupujący powinien przeanalizować jej treść, ponieważ to tam znajdują się dane potwierdzające, kto jest właścicielem mieszkania lub domu oraz czy nieruchomość jest obciążona jakimikolwiek prawami osób trzecich.

W księdze wieczystej należy zwrócić szczególną uwagę na dział I, który zawiera dane identyfikacyjne nieruchomości, dział II – informujący o właścicielu lub współwłaścicielach, oraz dział IV, w którym widnieją ewentualne hipoteki. Jeśli nieruchomość jest kupowana z rynku wtórnego, warto także sprawdzić, czy właściciel nie ma zaległości podatkowych, komorniczych albo czy nieruchomość nie jest przedmiotem toczącego się postępowania sądowego. Wgląd do księgi wieczystej jest bezpłatny i dostępny online na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, dzięki czemu nie musisz się fatygować osobiście do sądu.

Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, należy upewnić się, że dotychczasowy właściciel ma pełne prawo do sprzedaży. Warto również poprosić o okazanie aktu notarialnego potwierdzającego nabycie nieruchomości oraz zaświadczenia o braku zaległości w opłatach za media i czynsz.

Trzeba również koniecznie sprawdzić, czy w lokalu nie są zameldowane inne osoby – w tym byli właściciele lub członkowie rodziny – bo inaczej znacząco skomplikuje to proces przejęcia nieruchomości. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu trzeba zweryfikować, czy mieszkanie ma założoną księgę wieczystą. Jeżeli nie, kredyt hipoteczny będzie znacznie trudniejszy do uzyskania.

Podczas oględzin zwróć uwagę na stan techniczny mieszkania – instalację elektryczną, wodną i grzewczą, szczelność okien oraz stan ścian i podłóg. W przypadku domów ważna jest też kondycja dachu i izolacji. Z pozoru drobne usterki niemal zawsze przełożą się późniejsze wydatki liczone w tysiącach złotych. W wielu sytuacjach warto skorzystać z usług specjalisty, który dokładnie sprawdzi wszystko za nabywcę i znajdzie takie usterki, które nie przyjdą Ci nawet do głowy!

Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego wymaga równie dokładnej analizy, choć innego rodzaju. Warto ją zacząć od analizy wiarygodności dewelopera, sprawdzając jego dotychczasowe inwestycje, terminowość oddawania budynków oraz opinie wcześniejszych klientów.

Każdy deweloper jest zobowiązany do prowadzenia tzw. prospektu informacyjnego, w którym znajdują się wszystkie dane dotyczące inwestycji – od stanu prawnego gruntu, przez plan zagospodarowania przestrzennego, po parametry techniczne budynku. Dokument ten powinien być udostępniony na żądanie klienta przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej.

Szczególną uwagę należy zwrócić również na zapisy umowy deweloperskiej. Powinna ona zawierać harmonogram płatności, termin przekazania nieruchomości, dokładny opis standardu wykończenia oraz informacje o rachunku powierniczym, na który trafiają środki kupującego. Warto także sprawdzić, czy inwestycja ma prawomocne pozwolenie na budowę i czy grunt, na którym powstaje, jest wolny od obciążeń.

Często skupiamy się na samym budynku, zapominając o jego otoczeniu, które w praktyce ma ogromny wpływ na komfort życia i wartość nieruchomości. Przed zakupem należy koniecznie sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego, który pokazuje, jak w przyszłości będzie rozwijała się okolica – czy powstaną nowe drogi, centra handlowe, a może obiekty przemysłowe. W końcu nikt nie chce się znaleźć w sytuacji, w której za trzy lata obok domu będzie przebiegała autostrada lub linia kolejowa…

Dla rodzin z dziećmi istotna będzie odległość do szkół, przedszkoli i terenów zielonych. Dla innych osób – dostęp do komunikacji miejskiej czy bliskość punktów usługowych. W przypadku domów jednorodzinnych znaczenie ma również jakość dojazdu oraz infrastruktura techniczna, czyli kanalizacja, wodociąg oraz sieć gazowa. Warto również przy okazji ocenić potencjał inwestycyjny lokalizacji – nawet jeśli nieruchomość kupowana jest na własne potrzeby, w przyszłości może stać się źródłem zysku ze sprzedaży lub wynajmu.

Większość kupujących finansuje zakup mieszkania lub domu kredytem hipotecznym. Zanim jednak złożysz wniosek, upewnij się, że posiadasz pełną dokumentację nieruchomości i że jej stan prawny nie budzi wątpliwości – to znacząco przyspiesza proces kredytowy.

Bank będzie wymagał m.in. odpisu z księgi wieczystej, operatu szacunkowego oraz dokumentów potwierdzających dochody i własność nieruchomości. W przypadku zakupu na rynku pierwotnym dodatkowo potrzebna będzie umowa deweloperska i prospekt inwestycji. Dobrze jest też wcześniej sprawdzić swoją zdolność kredytową – dzięki temu łatwiej dobrać odpowiednią ofertę i uniknąć opóźnień w procesie finansowania. Na tym etapie warto nawiązać współpracę z doradcą finansowym, który przeprowadzi Cię przez kręte meandry procesu kredytowego.