Rodzice chcący przekazać dzieciom mieszkanie czy dom, na którym wciąż formalnie ciąży kredyt hipoteczny, często zakładają, że to niemożliwe - a w rzeczywistości taka darowizna jest w Polsce dopuszczalna, choć wymaga dopełnienia kilku dodatkowych formalności.
Czy można podarować obciążoną nieruchomość?
Tak - polskie prawo nie zabrania przekazania w darowiźnie nieruchomości obciążonej hipoteką, o ile obie strony (darczyńca i obdarowany) są tego świadome i zgadzają się na przejęcie związanego z tym zobowiązania. Hipoteka, podobnie jak przy sprzedaży, "podąża" za nieruchomością - obdarowany otrzymuje mieszkanie razem z wpisem hipotecznym w księdze wieczystej.
Co z długiem wobec banku?
To najważniejsza kwestia do rozstrzygnięcia przed darowizną - samo przekazanie nieruchomości nie przenosi automatycznie obowiązku spłaty kredytu na obdarowanego. Dłużnikiem wobec banku pozostaje osoba, która podpisała umowę kredytową, niezależnie od tego, kto formalnie jest właścicielem nieruchomości. Jeśli darczyńca przestanie spłacać kredyt po przekazaniu nieruchomości, bank może dochodzić zaspokojenia roszczeń z tej nieruchomości - nawet jeśli formalnym właścicielem jest już obdarowany, ze względu na zabezpieczenie hipoteczne.
Czy bank musi się zgodzić?
Formalnie sama darowizna nie wymaga zgody banku, jeśli darczyńca pozostaje odpowiedzialny za spłatę kredytu - zmienia się bowiem tylko właściciel nieruchomości, a nie strona umowy kredytowej. Jeśli jednak celem jest również przeniesienie obowiązku spłaty na obdarowanego (np. w ramach przejęcia długu), wymaga to już zgody banku i formalnego aneksu do umowy, po ocenie zdolności kredytowej nowej osoby.
Podatek od darowizny
Darowizny między najbliższą rodziną (rodzice, dzieci, małżonkowie, rodzeństwo) korzystają w Polsce ze zwolnienia z podatku od darowizn - pod warunkiem zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego w ustawowym terminie (przy darowiznach udokumentowanych aktem notarialnym zgłoszenie odbywa się automatycznie przez notariusza). Wartość obciążenia hipotecznego może mieć znaczenie przy ustaleniu podstawy opodatkowania w przypadku osób spoza najbliższej rodziny, które nie korzystają z pełnego zwolnienia.
Jak to wygląda w praktyce?
Cała procedura odbywa się przed notariuszem, podobnie jak przy zwykłej darowiźnie nieruchomości. W akcie notarialnym warto jasno wskazać, że nieruchomość jest obciążona hipoteką i kto pozostaje odpowiedzialny za spłatę kredytu - to zabezpiecza obie strony przed późniejszymi nieporozumieniami. Dobrą praktyką jest też wcześniejsza konsultacja z bankiem, żeby poinformować go o planowanej zmianie właściciela nieruchomości, mimo że formalnie zgoda banku nie jest wymagana, jeśli dłużnik pozostaje ten sam.
Zobacz też: Hipoteka w księdze wieczystej – co to oznacza.