To właśnie decyzja kredytowa rozstrzyga, czy bank sfinansuje zakup nieruchomości i na jakich warunkach. Wbrew powszechnemu przekonaniu nie liczy się wyłącznie wysokość zarobków - instytucje finansowe biorą pod uwagę cały zestaw czynników, którymi oceniają ryzyko. Wyjaśniamy, na co dokładnie patrzy bank.
Czym jest decyzja kredytowa?
Decyzja kredytowa to formalna odpowiedź banku na złożony wniosek o kredyt hipoteczny. Może być pozytywna (bank gotów jest udzielić finansowania na przedstawionych warunkach), warunkowa (trzeba jeszcze dostarczyć dodatkowe dokumenty lub spełnić określone wymagania) albo negatywna - zwykle z powodu braku zdolności kredytowej lub problematycznej historii w BIK. Bank analizuje zarówno czynniki obiektywne, jak poziom dochodów i wysokość zobowiązań, jak i subiektywne - np. stabilność zatrudnienia.
Jak bank ocenia dochody?
To najważniejszy element analizy. Bank sprawdza nie tylko wysokość dochodu, ale też jego źródło i stabilność. Najlepiej postrzegane są dochody z umowy o pracę na czas nieokreślony - dają największe poczucie bezpieczeństwa. Przy umowach zlecenia, kontraktach B2B czy działalności gospodarczej banki wymagają zwykle dłuższego udokumentowanego okresu zarobkowania i dodatkowych dokumentów, jak zeznania podatkowe czy wyciągi z konta.
Liczy się też relacja dochodu do kosztów utrzymania - nawet przy wysokich zarobkach, jeśli wydatki są równie wysokie, zdolność kredytowa będzie ograniczona przez brak wystarczającego dochodu rozporządzalnego.
Zobowiązania i wydatki
Bank analizuje wszystkie aktualnie spłacane kredyty, limity na kartach kredytowych i pożyczki ratalne, także te z firm pożyczkowych. Im więcej takich obciążeń, tym mniejsza szansa na pozytywną decyzję. Pod uwagę brane są też koszty utrzymania - czynsz, opłaty za media, transport i liczba osób na utrzymaniu. Banki stosują własne, wewnętrzne normy minimalnych kosztów życia, więc nawet oszczędny styl życia nie zawsze pozwala je znacząco obniżyć w oczach banku.
Dlaczego historia w BIK ma znaczenie?
Historia kredytowa w Biurze Informacji Kredytowej to jeden z kluczowych czynników. Bank sprawdza, czy wcześniejsze kredyty i zakupy ratalne były spłacane terminowo - pozytywna historia znacząco zwiększa szanse na finansowanie, a opóźnienia powyżej 30 dni niemal zawsze skutkują odmową, nawet przy wysokich dochodach.
Co ciekawe, brak jakiejkolwiek historii kredytowej też nie jest korzystny - bank nie ma wtedy podstaw do oceny, jak radzisz sobie ze spłatą zobowiązań. Dlatego czasem warto zbudować historię kredytową jeszcze przed złożeniem wniosku hipotecznego, np. korzystając z karty kredytowej i terminowo ją spłacając.
Stabilność zatrudnienia
Bank zwraca dużą uwagę na formę zarobkowania. Umowa o pracę na czas nieokreślony jest najbardziej pożądana, bo daje pewność regularnych wpływów. Przy działalności gospodarczej trzeba wykazać stabilne dochody zwykle przez minimum 12 miesięcy. Częste zmiany pracy bank odbiera jako sygnał braku stabilności, podczas gdy długoletnie zatrudnienie u jednego pracodawcy lub w tej samej branży jest dużym atutem.
Wkład własny i wartość nieruchomości
Im wyższy wkład własny, tym mniejsze ryzyko dla banku. Standardem jest minimum 20 proc., choć część banków akceptuje 10 proc. pod warunkiem dodatkowych zabezpieczeń lub ubezpieczenia. Bank ocenia też samą nieruchomość - lokalizację, stan techniczny i wartość rynkową. Nieruchomość atrakcyjna i łatwa do zbycia zwiększa szansę na kredyt, a mieszkania o nietypowych parametrach lub w mniej popularnych lokalizacjach bywają dodatkowym, choć niekoniecznie przesądzającym, czynnikiem ryzyka.
Jak zwiększyć szanse na pozytywną decyzję?
Kilka praktycznych kroków realnie zwiększa prawdopodobieństwo pozytywnej decyzji:
- zadbaj o pozytywną historię kredytową w BIK,
- spłać mniejsze zobowiązania przed złożeniem wniosku,
- zgromadź możliwie wysoki wkład własny,
- udokumentuj stabilność dochodów, zwłaszcza przy działalności gospodarczej,
- przygotuj komplet dokumentów finansowych i osobistych zawczasu.