Od czego zależy decyzja kredytowa? Czynniki

Decyzja kredytowa to formalna odpowiedź banku na wniosek klienta o kredyt hipoteczny. Może być pozytywna, warunkowa lub negatywna. Pozytywna oznacza, że bank jest gotów udzielić finansowania zgodnie z przedstawionymi warunkami. Warunkowa decyzja kredytowa wskazuje, że klient musi jeszcze dostarczyć dodatkowe dokumenty lub spełnić określone wymagania. Negatywna decyzja oznacza odmowę finansowania, zazwyczaj z powodu braku zdolności kredytowej lub negatywnej historii kredytowej.

Banki podejmują decyzję kredytową na podstawie szczegółowej analizy sytuacji finansowej i życiowej klienta. Oceniane są zarówno czynniki obiektywne, jak poziom dochodów czy wysokość zobowiązań, jak i subiektywne, np. stabilność zatrudnienia. Wszystko po to, aby zminimalizować ryzyko niewypłacalności kredytobiorcy. Z perspektywy banku najważniejsze jest bezpieczeństwo, a to zapewniają tylko klienci ze stabilnymi dochodami, perspektywami rozwoju kariery zawodowej itd.

Nie będzie dla nikogo chyba zaskoczeniem, że dla banku najważniejszym czynnikiem podczas analizy sytuacji kredytobiorcy są jego lub jej dochody. Banki sprawdzają nie tylko ich wysokość, ale również źródło i stabilność. Najlepiej postrzegane są dochody z umowy o pracę na czas nieokreślony, ponieważ dają one największe poczucie bezpieczeństwa. W przypadku umów zlecenia, kontraktów B2B oraz tradycyjnej działalności gospodarczej instytucje finansowe wymagają zazwyczaj dłuższego okresu udokumentowanego zatrudnienia i przedstawienia dodatkowych dokumentów (są to wówczas zeznania podatkowe oraz wyciągi z konta).

Znaczenie ma również wysokość dochodu netto oraz jego relacja do kosztów utrzymania gospodarstwa domowego. Nawet przy stosunkowo wysokich zarobkach, jeżeli wydatki są równie wysokie, zdolność kredytowa będzie ograniczona ze względu na brak wystarczającego dochodu rozporządzalnego.

Analizie podlegają również istniejące obecnie zobowiązania finansowe. Bank analizuje wszystkie aktualnie spłacane kredyty, limity na kartach kredytowych oraz pożyczki ratalne, także te udzielone przez firmy pożyczkowe. Im więcej takich obciążeń, tym większe ryzyko dla banku i mniejsza szansa na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej.

Do oceny zdolności kredytowej brane są pod uwagę również koszty utrzymania – wysokość czynszu, opłat za media, wydatków na transport oraz liczbę osób na utrzymaniu. Instytucje stosują przy tym własne, wewnętrzne normy dotyczące minimalnych kosztów życia, co oznacza, że nawet przy oszczędnym stylu życia nie da się ich znacząco obniżyć w oczach banku.

Historia kredytowa w Biurze Informacji Kredytowej jest jednym z najważniejszych czynników wpływających na decyzję kredytową. Bank sprawdza, czy wnioskodawca terminowo spłacał wcześniejsze kredyty, pożyczki czy zakupy ratalne. Pozytywna historia pokazuje, że klient jest wiarygodny, a to znacząco zwiększa szanse na uzyskanie finansowania. Z kolei negatywne wpisy, w szczególności opóźnienia w spłacie rat powyżej 30 dni, niemal zawsze skutkują odrzuceniem wniosku, nawet przy wysokich dochodach.

Tak na marginesie, brak historii kredytowej również nie jest korzystny – bank nie ma wtedy możliwości oceny, jak klient radzi sobie z obsługą zobowiązań. Dlatego często doradza się, aby jeszcze przed złożeniem wniosku hipotecznego budować swoją historię kredytową, np. poprzez korzystanie z karty kredytowej i terminową spłatę zadłużenia.

Banki przykładają dużą wagę do tego, w jaki sposób wnioskodawca zarabia na życie. Umowa o pracę na czas nieokreślony jest najbardziej pożądana, ponieważ daje bankowi pewność co do regularnych wpływów. W przypadku działalności gospodarczej konieczne jest wykazanie stabilnych dochodów w dłuższym okresie, zazwyczaj minimum 12 miesięcy.

Istotne jest również doświadczenie zawodowe i ciągłość zatrudnienia. Bank odbiera częste zmiany pracy jako sygnał braku stabilności, ma to dla niego negatywny wpływ na stabilność sytuacji finansowej kredytobiorcy. Z kolei długoletnia praca u jednego pracodawcy czy w tej samej branży jest dużym atutem w oczach banku.

Nie bez znaczenia jest także wysokość wkładu własnego oraz wartość nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu. Im wyższy wkład własny wnosi klient, tym mniejsze ryzyko dla banku. Standardem jest minimum 20 proc., choć niektóre instytucje akceptują również 10 proc. wkładu własnego, ale wówczas wymagają dodatkowych zabezpieczeń lub ubezpieczenia. Jeżeli jest taka możliwość, to warto wnieść jeszcze wyższy wkład własny.

Bank analizuje także samą nieruchomość – jej lokalizację, stan techniczny i wartość rynkową. Jeśli nieruchomość jest atrakcyjna i łatwa do zbycia, bank chętniej udzieli kredytu. Natomiast mieszkania o nietypowych parametrach lub w mniej popularnych lokalizacjach zapalają lampkę ostrzegawczą w oczach instytucji finansowej. Nie są przeciwwskazaniem do udzielenia kredytu hipotecznego, ale na pewno stanowią negatywny czynnik, wzięty pod uwagę podczas obliczeń.

Aby zwiększyć prawdopodobieństwo uzyskania kredytu, należy:

• zadbać o pozytywną historię kredytową w BIK,
• spłacić mniejsze zobowiązania przed złożeniem wniosku,
• zgromadzić jak najwyższy wkład własny,
• udokumentować stabilność dochodów (w przypadku działalności gospodarczej),
• przygotować wszystkie wymagane dokumenty finansowe i osobiste.

Im lepiej przygotowany klient, tym większe szanse na szybkie i pozytywne rozpatrzenie wniosku o kredyt hipoteczny.