Druga nieruchomość zamiast wkładu własnego – czy to możliwe?

W przypadku klasycznego kredytu hipotecznego bank wymaga, aby klient wniósł określony wkład własny – zazwyczaj w wysokości minimum 20 proc. wartości nieruchomości, choć w niektórych przypadkach dopuszczalne jest 10 lub 15 proc. Nie zawsze jednak musi to być gotówka. Jeśli posiadasz inną nieruchomość – na przykład mieszkanie, dom lub działkę budowlaną – bank może uznać ją za dodatkowe zabezpieczenie kredytu.

W praktyce oznacza to, że bank ustanawia hipotekę nie tylko na nowo kupowanej nieruchomości, ale również na tej już posiadanej. W ten sposób ryzyko kredytowe po stronie banku spada, a ty możesz uzyskać finansowanie nawet bez posiadania wymaganej kwoty wkładu własnego. Ważne jednak, aby wartość drugiej nieruchomości była odpowiednio wysoka – zwykle banki przyjmują, że łączna wartość zabezpieczenia musi wynosić minimum 120 proc. wartości kredytu, a czasem nawet 125 lub 130 proc.

Nie każda nieruchomość będzie akceptowana przez bank jako zabezpieczenie. Najważniejsze znaczenie ma jej wartość rynkowa, stan prawny i lokalizacja. Nieruchomość musi być wolna od obciążeń – nie może być już obciążona inną hipoteką ani przedmiotem współwłasności z osobami trzecimi, które nie wyrażą zgody na ustanowienie hipoteki.

Dodatkowo banki zwracają uwagę na rodzaj nieruchomości. Najchętniej przyjmują mieszkania i domy w dobrym stanie technicznym, położone w większych miastach lub miejscowościach o stabilnym rynku nieruchomości. Działka budowlana również może zostać zaakceptowana, o ile ma uregulowany status prawny i dostęp do drogi publicznej. Wycena takiej nieruchomości jest zawsze wykonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, który określa jej wartość rynkową – to na jej podstawie (a konkretniej na podstawie przygotowanego operatu szacunkowego) bank podejmuje decyzję o akceptacji.

Decyzja o wykorzystaniu drugiej nieruchomości jako wkładu własnego wymaga nieco bardziej złożonego procesu kredytowego. Pierwszym etapem jest oczywiście złożenie wniosku o kredyt hipoteczny wraz z dokumentami dotyczącymi zarówno nieruchomości kupowanej, jak i tej, która ma stanowić dodatkowe zabezpieczenie. Bank analizuje sytuację finansową kredytobiorcy, sprawdza jego zdolność kredytową i historię kredytową w BIK.

Następnie zlecana jest wycena obu nieruchomości – kupowanej i posiadanej. Na tej podstawie ustalana jest łączna wartość zabezpieczenia oraz wskaźnik LTV (loan-to-value), czyli stosunek wartości kredytu do wartości zabezpieczenia hipotecznego. Jeśli wynik mieści się w akceptowalnych granicach, bank przygotowuje umowę kredytową, a następnie wnioskuje o wpis hipoteki do ksiąg wieczystych obu nieruchomości. Kredyt zostanie uruchomiony dopiero po dokonaniu tych formalności.

Warto mieć świadomość, że w przypadku kredytów z podwójnym zabezpieczeniem procedura potrwa dłużej, zwłaszcza jeśli druga nieruchomość wymaga uregulowania stanu prawnego. Dodatkowo pojawiają się koszty wyceny i wpisów hipotecznych, które trzeba uwzględnić w planowaniu całego procesu.

Choć wykorzystanie drugiej nieruchomości zamiast wkładu własnego jest kuszącą opcją, wiąże się też z określonym ryzykiem. Najpoważniejszym z nich jest znaczące zwiększenie zobowiązania hipotecznego – w przypadku problemów ze spłatą bank będzie dochodził swoich praw z obu nieruchomości. Oznacza to, że strata nie ogranicza się do nowo kupionego mieszkania, ale obejmie także dotychczasowy majątek.

Warto też pamiętać, że nie wszystkie banki oferują możliwość zastąpienia wkładu własnego nieruchomością. Niektóre instytucje wciąż wymagają częściowego udziału gotówkowego, traktując dodatkowe zabezpieczenie jedynie jako uzupełnienie, a nie pełny ekwiwalent. W praktyce więc taka opcja jest dostępna głównie dla klientów z wysoką zdolnością kredytową i stabilnymi dochodami.

Z punktu widzenia banku zabezpieczenie w postaci drugiej nieruchomości znacząco zmniejsza ryzyko kredytowe. W praktyce oznacza to, że klient otrzyma korzystniejsze warunki kredytu – niższe oprocentowanie lub większą kwotę finansowania. Warto jednak przeanalizować, czy takie rozwiązanie jest bezpieczne w dłuższej perspektywie. Obciążenie drugiej nieruchomości hipoteką ograniczy bowiem zdolność do zaciągania kolejnych zobowiązań lub sprzedaży majątku.

Zanim zdecydujesz się na taki krok, dobrze jest skonsultować się z doradcą kredytowym, który pomoże ocenić realne korzyści i ryzyka. W niektórych przypadkach lepszym rozwiązaniem będzie częściowe wniesienie wkładu własnego w gotówce i wykorzystanie drugiej nieruchomości jako dodatkowego zabezpieczenia – pozwala to bowiem zachować większą elastyczność finansową i zmniejszyć obciążenie majątku.