Brak gotówki na wkład własny to jedna z najczęstszych przeszkód w drodze do kredytu hipotecznego. Jeśli jednak posiadasz już inną nieruchomość - mieszkanie, dom czy działkę - możesz rozważyć jej wykorzystanie jako dodatkowego zabezpieczenia zamiast wpłacania gotówki. Wyjaśniamy, jak to działa w praktyce.
Na czym polega to rozwiązanie?
Zamiast wnosić 20 proc. wartości nieruchomości w gotówce, kredytobiorca proponuje bankowi ustanowienie dodatkowej hipoteki na innej, już posiadanej nieruchomości. Bank w takiej sytuacji zyskuje dwa zabezpieczenia zamiast jednego - hipotekę na kupowanej nieruchomości oraz hipotekę na tej dodatkowej. Dzięki temu może sfinansować całą lub niemal całą wartość nowego zakupu, mimo braku wkładu w gotówce.
Kiedy bank może to zaakceptować?
Nie każdy bank oferuje taką możliwość, a te które ją dopuszczają, stawiają zwykle dodatkowe warunki. Kluczowa jest wartość i stan prawny nieruchomości dodatkowej - musi mieć uregulowaną sytuację prawną, najlepiej być wolna od obciążeń (albo mieć niewielkie zadłużenie, które nie przekracza znacząco jej wartości). Bank zleci własną wycenę tej nieruchomości, tak jak przy kupowanej.
Warto też liczyć się z tym, że nawet przy takim zabezpieczeniu bank może wymagać częściowego wkładu własnego w gotówce - np. 5-10 proc. - a resztę uzupełnić dodatkową hipoteką. Rzadko zdarza się, by całość wkładu udało się zastąpić samym zabezpieczeniem rzeczowym.
Jakie nieruchomości mogą posłużyć jako zabezpieczenie?
Najczęściej akceptowane są mieszkania i domy będące własnością kredytobiorcy lub najbliższej rodziny (np. rodziców, którzy godzą się na obciążenie swojej nieruchomości hipoteką). Działki budowlane też mogą zostać zaakceptowane, choć banki bywają wobec nich bardziej ostrożne ze względu na trudniejszą wycenę i mniejszą płynność takiego zabezpieczenia w razie konieczności sprzedaży.
Nieruchomości obciążone już istniejącym kredytem hipotecznym też mogą wejść w grę, ale tylko jeśli pozostała do spłaty kwota jest stosunkowo niska w porównaniu z wartością nieruchomości - bank patrzy na łączny poziom zadłużenia względem wartości zabezpieczenia.
Zalety takiego rozwiązania
Największą zaletą jest oczywiście możliwość uzyskania kredytu bez konieczności wieloletniego oszczędzania na wkład własny. To rozwiązanie bywa szczególnie przydatne dla osób, które mają majątek, ale niekoniecznie dużo wolnej gotówki - np. odziedziczyły nieruchomość albo posiadają drugi lokal z wynajmu.
Ryzyka i ograniczenia
Warto pamiętać, że w razie problemów ze spłatą kredytu bank może dochodzić roszczeń z obu zabezpieczonych nieruchomości, a nie tylko z tej kupowanej. To realnie zwiększa ryzyko - w najgorszym scenariuszu można stracić nie jedną, a dwie nieruchomości. Dlatego decyzję o takim zabezpieczeniu warto podejmować bardzo ostrożnie i z pełną świadomością konsekwencji.
Dodatkowa hipoteka wiąże się też z kosztami - wpisem do księgi wieczystej dodatkowej nieruchomości, podatkiem PCC od ustanowienia zabezpieczenia oraz czasem dłuższą procedurą, bo bank analizuje dwie nieruchomości zamiast jednej.
Czy to się opłaca?
To zależy od indywidualnej sytuacji. Jeśli druga nieruchomość i tak stoi pusta lub nie generuje istotnego dochodu, a jej obciążenie pozwala uniknąć lat oszczędzania na wkład własny, rozwiązanie może być racjonalne. Jeśli jednak nieruchomość jest źródłem dochodu z najmu albo planujesz ją sprzedać w niedalekiej przyszłości, warto rozważyć inne opcje - np. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego albo skorzystanie ze środków z PPK.