Większość osób styka się z pojęciem hipoteki wyłącznie w kontekście własnego kredytu hipotecznego - a to hipoteka umowna, ustanawiana za zgodą właściciela. Istnieje jednak drugi, mniej znany rodzaj - hipoteka przymusowa, która może pojawić się na nieruchomości bez udziału i zgody jej właściciela. Wyjaśniamy różnice.
Hipoteka umowna - podstawa kredytu hipotecznego
Hipoteka umowna powstaje na podstawie porozumienia między właścicielem nieruchomości a wierzycielem - najczęściej bankiem udzielającym kredytu hipotecznego. To dobrowolne zabezpieczenie, na które właściciel musi wyrazić zgodę, podpisując odpowiednie oświadczenie, zwykle w formie aktu notarialnego, a następnie składając wniosek o wpis do księgi wieczystej.
Czym jest hipoteka przymusowa?
Hipoteka przymusowa działa zupełnie inaczej - ustanawiana jest bez zgody, a czasem nawet bez wiedzy właściciela nieruchomości, na podstawie tytułu wykonawczego (np. prawomocnego wyroku sądu, nakazu zapłaty czy decyzji administracyjnej). To narzędzie, dzięki któremu wierzyciel zabezpiecza swoje roszczenie na majątku dłużnika, zanim jeszcze dojdzie do egzekucji komorniczej.
W praktyce oznacza to, że dłużnik, który nie spłacił zobowiązania (niekoniecznie związanego z kredytem hipotecznym - może to być dług wobec dostawcy, kontrahenta czy nawet urzędu skarbowego), może obudzić się z wpisem hipoteki na swojej nieruchomości, o którym wcześniej nie wiedział, jeśli nie monitorował korespondencji sądowej.
Kto może ustanowić hipotekę przymusową?
Prawo do ustanowienia hipoteki przymusowej ma każdy wierzyciel posiadający tytuł wykonawczy lub inny dokument uprawniający do zabezpieczenia roszczenia - może to być bank, firma windykacyjna, urząd skarbowy (w przypadku zaległości podatkowych) czy ZUS (w przypadku nieopłaconych składek). Wniosek o wpis składa się do sądu wieczystoksięgowego, załączając odpowiedni tytuł prawny.
Jak wpływa to na kredyt hipoteczny?
Obecność hipoteki przymusowej na nieruchomości, którą planujesz kupić, jest istotnym sygnałem ostrzegawczym. Bank analizujący wniosek kredytowy sprawdza dział IV księgi wieczystej i, widząc taki wpis, może odmówić finansowania albo uzależnić je od wcześniejszego spłacenia i wykreślenia hipoteki przymusowej przez sprzedającego. Kupno nieruchomości obciążonej taką hipoteką, bez uregulowania sprawy, oznacza przejęcie ryzyka związanego z długiem poprzedniego właściciela - nowy nabywca też może zostać objęty egzekucją z tej nieruchomości.
Jak sprawdzić, czy nieruchomość ma taki wpis?
Podobnie jak przy hipotece umownej, informacja o hipotece przymusowej jest jawna i widoczna w księdze wieczystej nieruchomości, w dziale IV. Przed zakupem jakiejkolwiek nieruchomości - niezależnie od tego, czy finansujesz go kredytem, czy gotówką - zawsze warto dokładnie sprawdzić treść księgi wieczystej, żeby uniknąć nieprzyjemnej niespodzianki w postaci przejętego wraz z nieruchomością zadłużenia poprzedniego właściciela.