Zaciągając kredyt hipoteczny, podpisujesz nie tylko umowę z bankiem - w grę wchodzi też wpis do księgi wieczystej nieruchomości. To właśnie tam pojawia się informacja o hipotece stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Wyjaśniamy, co dokładnie oznacza taki wpis i jakie ma konsekwencje.
Co to jest hipoteka w księdze wieczystej?
Hipoteka w księdze wieczystej to formalny wpis potwierdzający, że dana nieruchomość zabezpiecza konkretne zobowiązanie finansowe - najczęściej kredyt hipoteczny. Oznacza to, że w razie braku spłaty bank ma prawo dochodzić należności z tej nieruchomości, niezależnie od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem. Wpis znajduje się w dziale IV księgi wieczystej, przeznaczonym wyłącznie do ujawniania obciążeń hipotecznych - tam znajdziesz wysokość hipoteki, nazwę wierzyciela (banku) oraz rodzaj hipoteki, np. umowną.
Jak wygląda wpis hipoteki?
Wpis ma formę krótkiego, urzędowego zapisu określającego wysokość zabezpieczenia, nazwę wierzyciela, podstawę ustanowienia hipoteki (np. umowę kredytową) oraz jej rodzaj. Najczęściej spotykana jest hipoteka umowna - ustanowiona na mocy porozumienia między kredytobiorcą a bankiem, bezpośrednio związana z umową kredytową. Typowy wpis wygląda mniej więcej tak: "Hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 500 000 zł na rzecz Banku XYZ S.A.".
Warto wiedzieć, że wysokość hipoteki nie zawsze pokrywa się dokładnie z kwotą kredytu - banki ustanawiają ją zwykle na nieco wyższym poziomie, uwzględniając odsetki i ewentualne koszty egzekucyjne.
Jak sprawdzić hipotekę w księdze wieczystej?
Księgi wieczyste w Polsce są jawne, więc każdy może sprawdzić, czy dana nieruchomość jest obciążona hipoteką - wystarczy znać jej numer (można go uzyskać np. z aktu notarialnego lub od właściciela) i wpisać go w bezpłatnej przeglądarce ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. Z perspektywy hipoteki kluczowy jest dział IV - jeśli widnieje w nim wpis, oznacza to, że w razie problemów finansowych właściciela bank będzie dochodził swoich roszczeń z tej nieruchomości. Dlatego przed podpisaniem aktu notarialnego kupujący powinien zawsze dokładnie sprawdzić treść księgi.
Czy hipoteka blokuje sprzedaż nieruchomości?
Nie - istnienie hipoteki nie blokuje sprzedaży, ale wymaga zachowania odpowiedniej procedury. W praktyce część środków ze sprzedaży trafia bezpośrednio do banku, który w zamian wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki. Dopiero po spłacie kredytu i złożeniu wniosku do sądu wieczystoksięgowego można dokonać formalnego wykreślenia wpisu, dzięki czemu nowy właściciel otrzymuje nieruchomość wolną od obciążeń.
Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej?
Po całkowitej spłacie kredytu można złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki. Niezbędny jest wcześniej dokument z banku potwierdzający spłatę zobowiązania, tzw. list mazalny - oficjalne potwierdzenie, że bank nie ma już żadnych roszczeń wobec nieruchomości. Z listem mazalnym trzeba udać się do sądu wieczystoksięgowego, złożyć wniosek o wykreślenie i dołączyć dowód opłaty sądowej.
Po rozpatrzeniu wniosku sąd usuwa wpis z działu IV, a nieruchomość formalnie przestaje być obciążona. Cały proces trwa zwykle od kilku tygodni do kilku miesięcy, choć w bardziej obciążonych sądach potrafi zająć nawet ponad rok.