Hipoteka w księdze wieczystej – co to oznacza?

Hipoteka w księdze wieczystej to wpis, który formalnie potwierdza, że dana nieruchomość stanowi zabezpieczenie dla konkretnego zobowiązania finansowego – najczęściej kredytu hipotecznego, rzadziej gotówkowego. Oznacza to, że w przypadku braku spłaty kredytu bank ma prawo dochodzić należności z tej nieruchomości bez względu na to, kto jest jej aktualnym właścicielem. Wpis hipoteki jest więc swoistym „zabezpieczeniem interesów” banku.

Taki wpis znajduje się w dziale IV księgi wieczystej, który jest przeznaczony wyłącznie do ujawniania obciążeń hipotecznych. To właśnie tam znajdziesz informację o wysokości hipoteki, nazwie wierzyciela (czyli banku), a często także o rodzaju hipoteki – np. umownej lub przymusowej. Dla banku taki wpis stanowi gwarancję bezpieczeństwa, zaś dla kredytobiorcy – formalne potwierdzenie, że jego zobowiązanie zostało powiązane z konkretną nieruchomością.

Wpis hipoteki w księdze wieczystej ma formę krótkiego, urzędowego zapisu, który określa kilka podstawowych elementów: wysokość zabezpieczenia, nazwę wierzyciela, podstawę ustanowienia hipoteki (np. akt notarialny lub umowę kredytową) oraz informację o rodzaju hipoteki.

Z praktycznego punktu widzenia, najczęściej spotykanym przypadkiem jest hipoteka umowna. Oznacza to, że została ustanowiona na mocy porozumienia między kredytobiorcą a bankiem i jest bezpośrednio związana z zawartą umową kredytową. Wpis taki z reguły wygląda tak: „Hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 500 000 zł na rzecz Banku XYZ S.A.”.

Warto wiedzieć, że wysokość hipoteki nie zawsze równa się dokładnej kwocie kredytu. Banki często ustanawiają ją na wyższym poziomie – z uwzględnieniem odsetek oraz kosztów egzekucyjnych, czyli szeroko pojętych opłat na wypadek problemów ze spłatą zobowiązania.

Dostęp do ksiąg wieczystych jest w Polsce jawny, co oznacza, że każdy może sprawdzić, czy dana nieruchomość jest obciążona hipoteką. Wystarczy znać numer księgi wieczystej, można go uzyskać np. z treści aktu notarialnego lub otrzymać od właściciela nieruchomości. Następnie wystarczy wejść na stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości i bezpłatnie sprawdzić treść księgi.

Z perspektywy hipoteki najważniejszy jest oczywiście Dział IV, bo tam właśnie znajduje się informacja o hipotece lub hipotekach. Jeśli w tym dziale widnieje wpis o hipotece, oznacza to, że nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu i w razie problemów finansowych dotychczasowego właściciela bank będzie niemal na pewno dochodził swoich roszczeń. Dlatego przed podpisaniem aktu notarialnego kupujący powinien zawsze dokładnie sprawdzić treść księgi wieczystej, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.

Nie, istnienie hipoteki w księdze wieczystej nie blokuje sprzedaży nieruchomości. Można ją sprzedać, ale transakcja wymaga zachowania odpowiednich procedur. W praktyce oznacza to, że przed podpisaniem aktu notarialnego bank musi wyrazić zgodę na wcześniejszą spłatę kredytu lub na przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość.

Najczęściej wygląda to w ten sposób, że część środków ze sprzedaży trafia bezpośrednio do banku, który wystawia tzw. zgodę na wykreślenie hipoteki. Dopiero po spłacie kredytu i złożeniu odpowiedniego wniosku do sądu wieczystoksięgowego można dokonać formalnego wykreślenia wpisu z księgi. W ten sposób nowy właściciel zyskuje nieruchomość wolną od obciążeń. W końcu nikt o trzeźwych zmysłach nie kupi nieruchomości obciążonej hipoteką!

Po całkowitej spłacie kredytu hipotecznego można złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. W tym celu niezbędne jest uzyskanie z banku dokumentu potwierdzającego spłatę zobowiązania – tzw. listu mazalnego. Dokument ten stanowi oficjalne potwierdzenie, że bank nie ma już żadnych roszczeń wobec nieruchomości. Chyba każdy kredytobiorca marzy o tym, aby uzyskać go jak najszybciej!

Z listem mazalnym należy udać się do sądu wieczystoksięgowego i złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki, dołączając dowód uiszczenia opłaty sądowej. Po rozpatrzeniu wniosku sąd usuwa wpis z działu IV księgi wieczystej, a nieruchomość formalnie przestaje być obciążona. Proces ten może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od obciążenia sądu. W dużych miastach zdarza się, że zajmuje to nawet nieco ponad rok!