Jak wycenić mieszkanie? Praktyczny przewodnik krok po kroku

Prawidłowa wycena:

• zwiększa szansę na szybką i uczciwą sprzedaż

• chroni przed zaniżeniem ceny

• daje mocny argument w negocjacjach z kupującym

• jest niezbędna przy kredycie hipotecznym lub sprawach urzędowych

Najczęściej stosowana przez osoby prywatne i rzeczoznawców. Polega na porównaniu mieszkania z podobnymi lokalami w tej samej okolicy, które zostały niedawno sprzedane lub są wystawione na sprzedaż. Pod uwagę bierze się lokalizację, metraż, standard, piętro, stan techniczny, rok budowy, obecność windy, balkonów, piwnicy i inne cechy.

Stosowana głównie dla mieszkań inwestycyjnych, które są lub będą wynajmowane. Opiera się na analizie przewidywanego zysku z najmu. Przykład: jeśli mieszkanie przynosi 24 000 zł rocznie dochodu netto, a przyjmiemy 6% jako stopę kapitalizacji, jego wartość to 400 000 zł.

Zakłada oszacowanie wartości na podstawie kosztów odtworzenia lokalu pomniejszonych o zużycie techniczne. Częściej stosowana w przypadku domów jednorodzinnych lub budynków nietypowych niż przy standardowych mieszkaniach.

Wejdź na portale ogłoszeniowe takie jak Otodom, OLX, Morizon czy Gratka i znajdź mieszkania podobne do Twojego: w tej samej dzielnicy, o podobnym metrażu, liczbie pokoi i standardzie. Zwróć uwagę na ceny ofertowe.

Zsumuj ceny kilku najbardziej zbliżonych ofert i podziel je przez metraż. Otrzymasz średnią stawkę za m², którą możesz zastosować do swojego mieszkania.

Jeśli Twoje mieszkanie ma dodatkowe atuty, takie jak miejsce parkingowe, balkon, winda czy wysoki standard wykończenia, możesz nieco podnieść cenę. Jeśli lokal wymaga remontu, znajduje się na parterze lub w starej kamienicy bez windy, jego wartość będzie niższa.

W sieci znajdziesz darmowe narzędzia, które pomagają w orientacyjnej wycenie:

• SonarHome.pl – analiza ofert i danych transakcyjnych

• Urban.one – wycena na podstawie danych rynkowych i algorytmów

• Raporty cenowe NBP – informacje o średnich cenach w regionach

Jeśli potrzebujesz wyceny do celów formalnych – na przykład dla banku, sądu czy urzędu skarbowego – konieczny będzie operat szacunkowy przygotowany przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego. Taki dokument kosztuje zwykle od 400 do 700 zł i jest ważny przez 12 miesięcy. Wycena rzeczoznawcy opiera się na dokumentacji technicznej, oględzinach nieruchomości i analizie porównawczej.