Kiedy bank może cofnąć wstępną decyzję kredytową?

Dla wielu osób oba pojęcia brzmią podobnie, ale w praktyce różnica jest znacząca. Wstępna decyzja kredytowa to informacja, że bank na podstawie dostarczonych danych i wstępnej analizy uznaje, iż klient spełnia podstawowe warunki przyznania kredytu. Obejmuje ona głównie ocenę zdolności kredytowej, historii spłat w BIK oraz weryfikację podstawowych dokumentów. Na tym etapie bank zazwyczaj nie analizuje jeszcze szczegółowo nieruchomości, która ma być zabezpieczeniem kredytu.

Z kolei ostateczna decyzja kredytowa zapada dopiero po pełnej analizie wniosku, w tym po ocenie nieruchomości, podpisaniu umów przedwstępnych oraz dostarczeniu wszystkich wymaganych dokumentów. To właśnie ten dokument stanowi prawne potwierdzenie, że bank udzieli kredytu na określonych warunkach. Zazwyczaj instytucja wydaje wówczas promesę kredytową.

Choć może się to wydawać niesprawiedliwe, bank ma pełne prawo zmienić swoją decyzję po ponownej analizie danych. Pozytywna wstępna decyzja kredytowa nie gwarantuje jeszcze przyznania kredytu. W praktyce oznacza to, że jeśli w trakcie szczegółowego rozpatrywania wniosku pojawią się wątpliwości, błędy w dokumentacji lub zmiany w sytuacji finansowej klienta, bank ma prawo odmówić udzielenia finansowania, choć oczywiście nie musi tego robić.

Najczęściej do takiej sytuacji dochodzi, gdy bank otrzymuje nowe dane – na przykład zaktualizowany raport BIK, w którym pojawiły się nowe zobowiązania kredytowe, albo gdy analiza nieruchomości wykazuje problemy formalne (np. nieuregulowany stan prawny gruntu). W niektórych przypadkach cofnięcie decyzji wynika również z błędów po stronie banku lub zmiany polityki kredytowej, np. w razie drastycznych zmian w wysokości stóp procentowych ustalanych przez NBP, albo podczas załamania gospodarczego.

Istnieje kilka typowych powodów, dla których bank może cofnąć pozytywną decyzję kredytową, nawet jeśli wcześniej wniosek wydawał się bez zarzutu. Do najczęstszych należą:

• zmiana sytuacji finansowej kredytobiorcy (utrata pracy, obniżenie wynagrodzenia, wzrost zadłużenia),
• nieprawidłowości w dokumentacji lub zatajenie informacji,
• problemy z nieruchomością – np. błędy w księdze wieczystej, nieuregulowany stan prawny, brak pozwolenia na użytkowanie,
• zmiana polityki kredytowej banku, np. zaostrzenie warunków udzielania kredytów w wyniku zmian gospodarczych,
• negatywny wynik ponownej weryfikacji danych w BIK lub KRD.

Cofnięcie decyzji jest wynikiem ostrożności, a nie złośliwości instytucji, bo bank musi w pierwszej kolejności dbać o swoje interesy, a nie interesy klienta, szczególnie gdy w grę wchodzą tak ogromne sumy pieniędzy.

Najskuteczniejszym sposobem jest pełna transparentność wobec banku. Jeśli twoja sytuacja zawodowa lub finansowa uległa zmianie – poinformuj o tym doradcę. Próba ukrycia takich faktów jedynie zaszkodzić. Warto także zadbać o stabilność zatrudnienia w czasie procedury kredytowej (choć wszyscy znamy realia rynkowe i wiemy, że nie zawsze jest to możliwe) oraz unikać zaciągania nowych zobowiązań – nawet drobnych pożyczek ratalnych lub brania sprzętu na raty.

Nie bez znaczenia jest również odpowiednie przygotowanie dokumentacji. Wiele decyzji zostaje cofniętych z powodu błędów formalnych – niekompletnych aktów notarialnych, błędnych numerów działek oraz szeroko pojętych braków w umowie przedwstępnej. Współpraca z doświadczonym doradcą kredytowym pozwala uniknąć tego typu pułapek.

Jeśli otrzymasz informację o cofnięciu pozytywnej decyzji, nie rób awantury, bo to nic nie da. W pierwszej kolejności poproś o pisemne uzasadnienie. Bank ma obowiązek wskazać powody, dla których decyzja została zmieniona. W wielu przypadkach przyczyna leży w brakach formalnych, które można szybko naprawić. Dużo tutaj w praktyce zależy od współpracy z pracownikiem banku, który zajmuje się obsługą wniosku kredytowego.

Jeżeli decyzja wynika z błędu lub nieścisłości, możliwe jest ponowne rozpatrzenie wniosku po uzupełnieniu danych. Warto też sprawdzić ofertę w innych bankach – instytucje finansowe często różnie oceniają ryzyko i to, co dla jednego banku jest przeszkodą, dla innego może okazać się akceptowalne.