Koszty notarialne przy kredycie hipotecznym – ile zapłacisz u notariusza?

Koszty notarialne to ogólne określenie różnych opłat ponoszonych podczas czynności notarialnych. Przy zakupie mieszkania z kredytem hipotecznym do najważniejszych należą:

• taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego

• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – tylko w przypadku zakupu z rynku wtórnego

• opłaty sądowe – m.in. za wpis do księgi wieczystej i ustanowienie hipoteki

• opłata za wypisy aktu notarialnego – kopie dokumentów dla stron

• koszt aktu ustanowienia hipoteki – jeśli bank wymaga takiej formy

Na koszt notariusza składa się przede wszystkim taksa notarialna, której maksymalne stawki są określone rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości. Notariusz może je obniżyć, ale nie przekroczyć.

Dla mieszkań o wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł obowiązuje wzór:

1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł + VAT (23%)

Przykład:
Kupujesz mieszkanie za 500 000 zł:

• Nadwyżka ponad 60 000 zł: 440 000 zł

• 0,4% z 440 000 zł = 1 760 zł

• Razem z bazą: 1 010 zł + 1 760 zł = 2 770 zł

• Z VAT: 2 770 zł × 1,23 = 3 407,10 zł

To podstawowa opłata za akt notarialny. Poniżej pełna tabela z pozostałymi kosztami:

Rzeczywisty koszt zależy również od tego, ilu wypisów wymaga bank, ilu jest kupujących, oraz czy notariusz dolicza inne drobne opłaty (np. poświadczenia, wypisy KW).

Co do zasady – nie. Koszty notarialne są traktowane jako wydatki okołotransakcyjne i nie są finansowane z kredytu hipotecznego. Nabywca musi je pokryć z własnych środków. Wyjątkiem może być sytuacja, gdy bank zgodzi się na doliczenie kosztów notarialnych do kredytu – ale musi to być wcześniej ustalone i zapisane w umowie.

Choć stawki taksy są regulowane przepisami, notariusz może zastosować rabat – szczególnie przy wyższych kwotach lub gdy klient korzysta z usług kancelarii z polecenia dewelopera czy banku. Warto:

• zapytać kilka kancelarii o indywidualną wycenę

• sprawdzić, czy bank współpracuje z konkretnymi notariuszami na preferencyjnych warunkach

• negocjować w przypadku zakupu za gotówkę, gdzie transakcja przebiega szybciej i prościej

Kupując mieszkanie od dewelopera (rynek pierwotny), nie zapłacisz podatku PCC – ponieważ cena zawiera VAT (23%). To oznacza realną oszczędność kilku tysięcy złotych. W przypadku rynku wtórnego konieczne jest doliczenie 2% PCC od wartości nieruchomości – np. 10 000 zł przy mieszkaniu za 500 000 zł.

To sprawia, że koszty notarialne przy kredycie hipotecznym są znacząco wyższe w transakcjach z drugiej ręki – co często zaskakuje kupujących. Dobrze jest znać te różnice, zanim podpiszesz umowę przedwstępną.