Zakup mieszkania na kredyt hipoteczny to nie tylko formalności bankowe - równie ważnym etapem jest wizyta u notariusza, który sporządza akt notarialny przenoszący własność. Wiąże się to z konkretnymi kosztami, które warto uwzględnić w budżecie transakcji jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Wyjaśniamy, ile realnie trzeba zapłacić.
Z czego składają się koszty notarialne?
Pod tym pojęciem kryje się kilka odrębnych opłat, nie tylko wynagrodzenie samego notariusza. Główne elementy to taksa notarialna za sporządzenie aktu, ewentualny podatek PCC (przy rynku wtórnym), opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej i ustanowienie hipoteki, a także koszt wypisów aktu notarialnego potrzebnych stronom transakcji i bankowi.
Ile wynosi taksa notarialna?
Wysokość wynagrodzenia notariusza regulują maksymalne stawki określone rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości - notariusz może zaproponować niższą kwotę, ale nie może przekroczyć ustawowego limitu. Stawka rośnie wraz z wartością nieruchomości, choć nie liniowo - im droższa transakcja, tym mniejszy procentowy udział taksy w całkowitej cenie zakupu.
Do samej taksy dolicza się 23-procentowy VAT. Poza nią na koszty notarialne składają się także opłaty sądowe - za wpis prawa własności do księgi wieczystej oraz osobno za wpis hipoteki, jeśli zakup finansowany jest kredytem. Dodatkowo, jeśli bank wymaga sporządzenia odrębnego aktu ustanowienia hipoteki, wiąże się to z kolejną opłatą. Do tego dochodzi jeszcze koszt wypisów aktu - płatny za każdą dodatkową kopię dokumentu, których liczba zależy od wymagań banku i liczby stron transakcji.
Czy można je pokryć z kredytu?
Co do zasady - nie. Koszty notarialne traktowane są jako wydatki okołotransakcyjne i standardowo nie są finansowane z kredytu hipotecznego - nabywca musi je pokryć z własnych, oddzielnych środków, niezależnie od wysokości przyznanego finansowania.
Wyjątkiem bywa sytuacja, w której bank zgodzi się doliczyć te koszty do całkowitej kwoty kredytu - ale musi to zostać wcześniej wyraźnie ustalone i zapisane w umowie kredytowej. Nie każda instytucja oferuje taką możliwość, dlatego warto zapytać o to jeszcze na etapie porównywania ofert.
Jak obniżyć te koszty?
Choć maksymalne stawki taksy są regulowane przepisami, notariusz ma prawo zastosować rabat - zwłaszcza przy wyższych kwotach transakcji lub gdy klient trafia do kancelarii z polecenia banku bądź dewelopera. Warto zapytać o wycenę w kilku kancelariach, zamiast korzystać automatycznie z pierwszej napotkanej opcji.
Dobrym pomysłem jest też sprawdzenie, czy bank współpracuje z konkretnymi notariuszami na preferencyjnych warunkach - takie partnerstwa często oznaczają niższe stawki dla klientów danego banku. Przy transakcjach gotówkowych, bez udziału kredytu, cała procedura bywa prostsza i szybsza, co czasem otwiera dodatkowe pole do negocjacji.
Rynek wtórny czy pierwotny - gdzie zapłacisz mniej?
Kupując mieszkanie bezpośrednio od dewelopera, nie płacisz podatku PCC - jego funkcję pełni wliczony w cenę VAT. Przy rynku wtórnym trzeba natomiast doliczyć dodatkowe 2 proc. wartości nieruchomości tytułem PCC (chyba że przysługuje zwolnienie dla pierwszego mieszkania), co realnie podnosi łączny koszt formalności notarialnych.
To jedna z różnic, która często zaskakuje kupujących porównujących obie opcje wyłącznie po cenie samej nieruchomości - warto ją uwzględnić w całościowej kalkulacji budżetu, zanim zdecydujesz się na konkretną ofertę.