Jakie są koszty okołokredytowe kredytu hipotecznego?

Koszty okołokredytowe to wszystkie dodatkowe opłaty związane z uzyskaniem i obsługą kredytu hipotecznego, które nie są wliczone w samą ratę. Obejmują one zarówno jednorazowe wydatki ponoszone na początku, jak i cykliczne koszty związane z utrzymaniem kredytu. Mogą wynosić kilka, a nawet kilkanaście tysięcy złotych, dlatego ich dokładne uwzględnienie jest niezbędne przy planowaniu budżetu na zakup mieszkania czy domu.

Banki oprócz odsetek pobierają od klientów dodatkowe opłaty związane z udzieleniem kredytu. Najczęściej spotykaną jest prowizja za udzielenie finansowania, która sięga od 0 proc. do kilku procent wartości kredytu. Do tego dochodzą koszty przygotowawcze, w tym szczególnie opłata za rozpatrzenie wniosku oraz za wycenę nieruchomości, którą bank traktuje jako zabezpieczenie.

Nie można też zapominać o opłatach za prowadzenie rachunku technicznego, z którego spłacane są raty, oraz za dodatkowe produkty powiązane z kredytem. W wielu przypadkach bank uzależnia lepsze warunki cenowe od skorzystania z konta osobistego, karty kredytowej lub pakietu ubezpieczeń.

Kolejnym elementem są koszty niezależne od banku, które wynikają z obowiązkowych czynności prawnych. Zawarcie aktu notarialnego przenoszącego własność wiąże się z koniecznością opłacenia taksy notarialnej, podatku od czynności cywilnoprawnych (w przypadku rynku wtórnego) oraz wpisu do księgi wieczystej. Dodatkowo ustanowienie hipoteki w księdze wieczystej wiąże się z opłatą sądową.

W praktyce oznacza to, że do budżetu należy doliczyć kilka tysięcy złotych na same koszty prawne. Choć często traktowane są jako formalność, ich wysokość ma duże znaczenie, bo to przecież spory koszt.

Banki wymagają, aby kredytobiorca posiadał polisę chroniącą nieruchomość od zdarzeń losowych, np. od pożaru lub od zalania mieszkania. W wielu przypadkach konieczne jest również wykupienie dodatkowych ubezpieczeń, np. na życie, od utraty pracy czy pomostowego – zabezpieczającego bank do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Koszt polisy to od kilkuset do kilku tysięcy złotych rocznie, w zależności od zakresu ochrony i wartości nieruchomości. Choć część ubezpieczeń można wybrać samodzielnie, często bank proponuje własne oferty, które są warunkiem uzyskania kredytu na preferencyjnych warunkach.

Całkowita wysokość kosztów dodatkowych zależy od wartości nieruchomości, wysokości kredytu, banku, a także od lokalizacji i rynku, na którym dokonuje się zakupu. W praktyce należy liczyć się z wydatkiem rzędu od kilku do nawet kilkunastu procent wartości kredytu.

Do najczęstszych kosztów, z którymi musi zmierzyć się kredytobiorca, należą:

• prowizja bankowa,
• wycena nieruchomości,
• opłaty notarialne i sądowe,
• ubezpieczenia obowiązkowe i dodatkowe.

Choć nie wszystkie wydatki da się ograniczyć, część z nich można zmniejszyć. W tym kontekście najlepszym sposobem jest porównanie ze sobą ofert kilku banków, ponieważ różnią się one wysokością prowizji, kosztami wyceny czy zakresem wymaganych ubezpieczeń. Czasem bardziej opłacalne jest wybranie kredytu z nieco wyższym oprocentowaniem, ale niższymi opłatami początkowymi.

Negocjacje z bankiem również są możliwe – szczególnie jeśli klient posiada dobrą historię kredytową, wysoką zdolność finansową albo decyduje się na kredyt o dużej wartości. Warto także sprawdzić, czy nie ma możliwości skorzystania z ubezpieczenia w innym towarzystwie niż wskazane przez bank, co często pozwala obniżyć roczne koszty ochrony.