Kredyt bez wkładu własnego – jak zrealizować marzenia o własnym mieszkaniu?

Podstawą polityki banków w zakresie wkładu własnego jest Rekomendacja S wydana przez KNF. Zgodnie z jej zapisami, minimalny wkład własny to 20% wartości nieruchomości. W określonych przypadkach możliwe jest jego obniżenie do 10%, ale tylko wtedy, gdy klient zapewni dodatkowe zabezpieczenie, np. w formie:

• ubezpieczenia niskiego wkładu własnego,

• blokady środków na rachunku lub lokacie,

• zastawu na innej nieruchomości.

W praktyce oznacza to, że bank nie może udzielić finansowania obejmującego 100% ceny mieszkania lub domu bez zastosowania któregoś z powyższych mechanizmów kompensujących ryzyko.

W odpowiedzi na problem braku środków na wkład własny, w 2022 roku rząd uruchomił program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, który później został przekształcony i kontynuowany w ramach Bezpiecznego Kredytu 2%, a obecnie doczekał się nowej formy w postaci programu „Kredyt mieszkaniowy #naStart”.

Mechanizm działania programu polega na tym, że:

• wkład własny jest gwarantowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), do określonej kwoty – maksymalnie 100 000 zł,

• kredytobiorca nie musi dysponować gotówką na start, o ile spełnia inne warunki programu,

• BGK nie przekazuje gotówki klientowi – gwarantuje brakującą część wkładu w relacji z bankiem kredytującym.

Dzięki temu osoba, która ma zdolność kredytową, ale nie ma oszczędności, może uzyskać kredyt z pełnym finansowaniem zakupu nieruchomości.

Programy wspierające zakup nieruchomości bez wkładu własnego nie są dostępne dla wszystkich. Aby skorzystać z gwarancji BGK, trzeba spełnić szereg warunków, w tym m.in.:

• posiadać zdolność kredytową na wymaganym poziomie,

• nie mieć prawa własności do innej nieruchomości (z wyjątkami w przypadku dzieci),

• nabywać lokal mieszkalny lub dom na własne potrzeby mieszkaniowe,

• zmieścić się w określonym limicie ceny za m² (który zależy od lokalizacji),

• uzyskać kredyt w jednym z banków uczestniczących w programie.

Ważne jest również to, że program dotyczy wyłącznie kredytów hipotecznych zaciąganych w złotówkach i o stałym oprocentowaniu w pierwszych latach spłaty.

Niezależnie od wsparcia BGK, niektóre osoby próbują uzyskać kredyt hipoteczny bez faktycznego posiadania gotówki poprzez wykorzystanie innych form wkładu. Banki mogą – choć nie zawsze chcą – zaakceptować m.in.:

• darowiznę od rodziny – jeśli jest formalnie udokumentowana i przekazana przelewem,

• wartość posiadanej działki – w przypadku budowy domu na własnym gruncie,

• inny lokal jako zabezpieczenie – np. nieruchomość należąca do rodziców,

• wniesione wcześniej nakłady – np. zaliczka wpłacona deweloperowi.

Każdy taki przypadek wymaga indywidualnej analizy, a decyzja zależy od polityki konkretnego banku i oceny ryzyka.

Choć wizja zakupu mieszkania bez konieczności posiadania oszczędności może być kusząca, kredyt bez wkładu własnego wiąże się z podwyższonym ryzykiem – zarówno dla banku, jak i dla klienta. Brak „własnego udziału” w inwestycji oznacza mniejsze zabezpieczenie w razie spadku wartości nieruchomości lub trudności ze spłatą.

Z tego powodu banki zwykle stosują dodatkowe środki ostrożności, takie jak:

• podwyższona marża lub prowizja,

• obowiązkowe ubezpieczenia (niskiego wkładu, na życie),

• bardziej konserwatywna ocena zdolności kredytowej.

Osoba zaciągająca kredyt na 100% wartości mieszkania musi liczyć się z tym, że warunki takiego zobowiązania będą nieco mniej korzystne niż w przypadku klientów z wysokim wkładem własnym.

Choć większość banków preferuje kredyty z wkładem własnym na poziomie 20%, niektóre instytucje finansowe nadal dopuszczają kredytowanie przy 10% wkładzie – o ile klient wykupi dodatkowe ubezpieczenie lub przedstawi inne zabezpieczenie.

W praktyce kredyty na 100% wartości nieruchomości bez programu rządowego nie są dziś dostępne w standardowej ofercie. Kluczem do sukcesu w takich przypadkach jest posiadanie bardzo dobrej zdolności kredytowej oraz współpraca z doradcą, który pomoże zbudować odpowiednią strukturę wniosku i znaleźć bank gotowy do podjęcia takiego ryzyka.