Kredyt deweloperski – czym jest, jak go uzyskać?

Kredyt deweloperski to specjalistyczny produkt bankowy przeznaczony dla firm prowadzących działalność w zakresie budowy i sprzedaży nieruchomości. Jego celem jest finansowanie całego procesu inwestycyjnego – od zakupu gruntu, poprzez koszty budowy, aż po oddanie budynków do użytkowania.

Nie jest to kredyt dostępny dla osób prywatnych, lecz wyłącznie dla podmiotów gospodarczych. Najczęściej ubiegają się o niego spółki deweloperskie, które planują realizację dużych osiedli mieszkaniowych, apartamentowców lub budynków biurowych. Dla banku najważniejsze jest bezpieczeństwo projektu, dlatego oprócz zdolności kredytowej przedsiębiorcy analizowane są także prognozy sprzedażowe, lokalizacja inwestycji oraz jej opłacalność rynkowa. Stąd na wycenę kredytu wpływ ma nie tylko kondycja samej spółki, ale też całej branży deweloperskiej.

Uzyskanie kredytu deweloperskiego wymaga od przedsiębiorcy spełnienia szeregu warunków formalnych i finansowych. Bank szczegółowo analizuje dotychczasową historię działalności firmy, jej sytuację ekonomiczną, a także doświadczenie w realizacji podobnych projektów. W wielu przypadkach wymaga się, aby przedsiębiorca posiadał określony wkład własny, zazwyczaj na poziomie od 20 do 30 procent wartości inwestycji (czasami nieco więcej, jeśli jest to inwestycja o podwyższonym ryzyku).

Aby uzyskać kredyt deweloperski, trzeba przedstawić szczegółowy biznesplan. Dokument musi zawierać harmonogram prac budowlanych, plan sprzedaży mieszkań oraz kalkulację kosztów i przychodów. Generalnie rzecz biorąc, jest to dokument bazowy, na podstawie którego bank podejmuje decyzję kredytową. Zresztą dobry biznesplan w tej branży to podstawa, bo tylko w ten sposób da się zarządzać kosztami, które w przypadku nieuważnie prowadzonych inwestycji budowlanych są w stanie z dnia na dzień gwałtownie się zwiększyć. A tego każdy deweloper musi unikać!

Droga do uzyskania kredytu deweloperskiego jest bardziej złożona niż w przypadku standardowego kredytu firmowego. Pierwszym etapem jest przygotowanie i złożenie wniosku wraz z kompletem dokumentów – biznesplanem, pozwoleniem na budowę, umowami z wykonawcami czy dokumentami własności gruntu.

Następnie bank dokonuje analizy ryzyka. Sprawdza zarówno zdolność kredytową dewelopera, jak i potencjał samego projektu. Jeśli decyzja jest pozytywna, podpisywana jest umowa kredytowa, a środki uruchamiane są w transzach, zgodnie z postępem inwestycji. Banki co do zasady wymagają również prowadzenia rachunku powierniczego, na który trafiają wpłaty klientów kupujących mieszkania. Dzięki nim instytucja finansowa ma kontrolę nad przepływami pieniężnymi, a nabywcy lokali zyskują dodatkowe zabezpieczenie.

Środki pozyskane w ramach kredytu deweloperskiego mogą być przeznaczone na różne elementy związane z realizacją inwestycji. Najczęściej finansuje się nimi zakup działki budowlanej, koszty przygotowania projektu architektonicznego oraz prace budowlane prowadzone przez generalnego wykonawcę. Kredyt obejmuje także wydatki na przyłącza mediów, zagospodarowanie terenu czy koszty administracyjne.

W praktyce kredyt deweloperski pokrywa zdecydowaną większość kosztów związanych z inwestycją, a wkład własny dewelopera stanowi gwarancję, że firma również angażuje swoje środki w projekt. Takie rozwiązanie ogranicza ryzyko banku udzielającego finansowania.

Lista dokumentów wymaganych przez bank obejmuje zarówno dane dotyczące samego przedsiębiorcy, jak i planowanej inwestycji. Najczęściej są to:

• odpis z KRS lub wpis do CEIDG potwierdzający prowadzenie działalności,
• sprawozdania finansowe firmy za ostatnie lata,
• dokument potwierdzający prawo własności lub użytkowania wieczystego działki,
• pozwolenie na budowę,
• kosztorys i harmonogram prac,
• biznesplan wraz z analizą sprzedaży i marketingu.

Każdy bank ma własną polityką dotyczącą kredytów deweloperskich, dlatego dokładny zakres wymaganych dokumentów będzie się różnił między nimi.

Kredyt deweloperski to produkt o dużej wartości, dlatego jego koszty i ryzyka są znacznie wyższe niż w przypadku klasycznych kredytów. Bank pobiera prowizję za udzielenie finansowania, nalicza odsetki od wykorzystanych środków, a często także opłaty dodatkowe, np. za prowadzenie rachunku powierniczego. W praktyce oznacza to, że obsługa kredytu stanowi istotną część budżetu inwestycji.

Nie można też zapominać o ryzyku związanym z opłacalnością inwestycji. Jeśli sprzedaż mieszkań nie przebiega zgodnie z założeniami, deweloper zapewne będzie miał problem ze spłatą zobowiązań wobec banku. Dlatego tak ważne jest realistyczne planowanie i odpowiednia strategia marketingowa, które pozwalają zminimalizować ryzyko niepowodzenia całego przedsięwzięcia.