Praca na własnej działalności gospodarczej czy kontrakcie B2B daje elastyczność i często wyższe stawki niż etat - ale przy kredycie hipotecznym bywa źródłem dodatkowych formalności. Banki nie traktują takiego dochodu gorzej z zasady, ale oceniają go inaczej niż stałą pensję z umowy o pracę. Wyjaśniamy, na czym polega ta różnica.
Dlaczego banki patrzą na to inaczej?
Umowa o pracę na czas nieokreślony daje bankowi dużą pewność co do stabilności dochodu - wypowiedzenie wymaga okresu wypowiedzenia, a pracownik ma pewne ustawowe zabezpieczenia. Działalność gospodarcza nie daje takich gwarancji - przychody mogą się wahać z miesiąca na miesiąc, a firma może zostać zamknięta z dnia na dzień, dlatego bank chce zobaczyć dłuższą historię i pełniejszy obraz kondycji finansowej niż przy zwykłym etacie.
Jak długo trzeba prowadzić działalność?
Większość banków wymaga minimum 12 miesięcy nieprzerwanego prowadzenia działalności, choć niektóre instytucje akceptują już 6 miesięcy, zwłaszcza jeśli wcześniej wykonywałeś podobną pracę na etacie w tej samej branży. Im dłuższa i bardziej stabilna historia przychodów, tym lepiej - banki chętniej patrzą na dwuletnią historię niż na świeżo założoną działalność, nawet przy wysokich bieżących dochodach.
Jaki dochód bierze pod uwagę bank?
To nie jest po prostu suma wystawionych faktur. Bank analizuje dochód netto wykazany w zeznaniu podatkowym, po odliczeniu kosztów uzyskania przychodu - a przy dużej sezonowości przychodów często liczy średnią z ostatnich 12 lub 24 miesięcy, żeby wygładzić wahania. Dodatkowym źródłem informacji są wyciągi z rachunku firmowego, pokazujące realne wpływy od klientów.
Warto pamiętać, że agresywna optymalizacja podatkowa - czyli wykazywanie jak najwyższych kosztów, by zapłacić mniej podatku - działa na niekorzyść przy kredycie hipotecznym, bo obniża wykazywany dochód, na podstawie którego liczona jest zdolność kredytowa.
Ryczałt, skala podatkowa czy podatek liniowy?
Forma opodatkowania wpływa na to, jakich dokumentów zażąda bank. Przy skali podatkowej i podatku liniowym bank analizuje faktyczny dochód po kosztach, widoczny w rocznym zeznaniu PIT. Przy ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych sytuacja jest nieco inna - podatek płaci się od przychodu, a nie dochodu, więc banki często stosują własny, ostrożniejszy wskaźnik szacujący realny dochód, np. przyjmując określony procent przychodu jako podstawę do dalszych wyliczeń.
Co jeśli masz jednego dużego klienta?
Kontrakty B2B, w których cały przychód pochodzi od jednego zleceniodawcy, bywają przez banki oceniane ostrożniej niż zdywersyfikowana działalność z wieloma klientami. Instytucja może potraktować taką sytuację niemal jak zatrudnienie na etacie - z tą różnicą, że nie masz formalnych zabezpieczeń pracowniczych. Dłuższa historia współpracy z tym samym kontrahentem oraz sama umowa o współpracy zwykle działają na korzyść, pokazując realną stabilność źródła dochodu.
Jak przygotować się do wniosku?
Warto skompletować dokumenty z wyprzedzeniem: zeznania podatkowe za ostatnie jeden-dwa lata, ewidencję przychodów i kosztów lub księgę rachunkową, zaświadczenia z ZUS i urzędu skarbowego o niezaleganiu, a także wyciągi z konta firmowego. Dobrze też przygotować krótkie podsumowanie swojej działalności - liczbę stałych klientów, długość współpracy, ewentualne umowy ramowe. Im pełniejszy i bardziej uporządkowany obraz finansów firmy przedstawisz bankowi, tym sprawniej przebiegnie ocena zdolności kredytowej.
Zobacz też: Zdolność kredytowa: klucz do atrakcyjnych warunków kredytowych.
Zobacz też: Dokumenty do kredytu hipotecznego – co przygotować.