Prowadzisz działalność gospodarczą rozliczaną ryczałtem i planujesz kredyt hipoteczny? Największym wyzwaniem nie jest sama forma opodatkowania, lecz sposób, w jaki bank przelicza Twój przychód na dochód, od którego liczona jest zdolność kredytowa. Wyjaśniamy, na czym to polega i jak się do tego przygotować.
Dlaczego ryczałt wymaga osobnej analizy?
Przy rozliczeniu na zasadach ogólnych czy podatku liniowym bank widzi zarówno przychód, jak i koszty prowadzenia działalności - a różnica między nimi to dochód, na którym opiera się ocena zdolności. Ryczałt tego nie pokazuje: podatek płacony jest od przychodu, a nie od dochodu, więc bank nie ma wglądu w to, ile realnie zostaje w kieszeni przedsiębiorcy po pokryciu kosztów. Musi więc sam oszacować dochód, stosując własny algorytm przeliczenia przychodu na kwotę, którą uzna za dostępną na spłatę raty.
Jak różne banki liczą dochód z ryczałtu?
Tu pojawiają się największe różnice między instytucjami. Część banków przyjmuje określony procent przychodu jako dochód - może to być 35%, 50%, a w przypadku wybranych, dobrze ocenianych branż (np. IT) nawet 80-90%. Inne banki patrzą bardziej na wysokość faktycznie zapłaconego podatku ryczałtowego jako punkt odniesienia. W efekcie ten sam przychód może dać zupełnie inną zdolność kredytową w zależności od tego, do którego banku trafi wniosek - różnica potrafi sięgać nawet kilkuset tysięcy złotych maksymalnej kwoty kredytu.
Wśród banków wskazywanych jako bardziej liberalne wobec ryczałtowców wymienia się Alior Bank i Bank Pekao, które mogą uznać dużą część przychodu za dochód. ING chętniej podchodzi do branży IT, a mBank zwraca uwagę przede wszystkim na wysokość faktycznie odprowadzonego podatku. Warunki banków zmieniają się jednak w czasie, dlatego przed złożeniem wniosku warto sprawdzić aktualne podejście konkretnej instytucji.
Minimalny staż działalności
Standardowo banki oczekują co najmniej 12 miesięcy prowadzenia działalności, choć przy rozliczeniu ryczałtowym część instytucji podnosi ten próg do 24 miesięcy - chce zobaczyć pełny rozliczony rok na tych zasadach, zanim oceni dochód jako stabilny. Dłuższy staż i wyższy wkład własny zwykle poprawiają wynik oceny.
DSTI - limit, którego ryczałtowcy najczęściej nie doceniają
Gdy bank wyliczy już szacowany dochód netto, w grę wchodzi drugi mechanizm ograniczający zdolność: wskaźnik DSTI (Debt Service to Income), narzucony przez Komisję Nadzoru Finansowego w ramach Rekomendacji S. Określa on, jaki maksymalny procent dochodu może iść na obsługę wszystkich zobowiązań - zwykle 50% przy dochodach poniżej średniej krajowej i do 65% przy dochodach powyżej średniej. To tutaj ryczałtowcy najczęściej się rozczarowują: jeśli bank uzna np. 7 200 zł dochodu netto, a klient ma limit 50%, na wszystkie raty (łącznie z ewentualnym leasingiem samochodu czy innymi kredytami) może przeznaczyć maksymalnie 3 600 zł miesięcznie - nie tylko na kredyt hipoteczny.
Jak zwiększyć swoje szanse na dobrą ocenę?
- Utrzymuj regularne, w miarę wyrównane wpływy od kilku kontrahentów - urozmaicona i stabilna historia wpływów jest oceniana lepiej niż pojedyncze duże przelewy.
- Dbaj o brak zaległości podatkowych i składkowych (ZUS, US) - to jeden z pierwszych elementów weryfikowanych przez bank.
- Zadbaj o czytelne opisy przelewów na koncie firmowym - ułatwiają one bankowi ocenę i mogą przyspieszyć analizę wniosku.
- Przed złożeniem wniosku sprawdź ofertę w kilku bankach - różnice w podejściu do ryczałtu są na tyle duże, że warto porównać realną zdolność, a nie tylko marżę.
- Rozważ wyższy wkład własny, jeśli to możliwe - poprawia ocenę ryzyka niezależnie od formy opodatkowania.
Podsumowanie
Ryczałt nie wyklucza z kredytu hipotecznego, ale wymaga świadomego wyboru banku - różnice w sposobie przeliczania przychodu na dochód są na tyle duże, że ten sam biznes może dostać zupełnie inną decyzję w zależności od instytucji. Warto przygotować się z wyprzedzeniem: zadbać o regularność wpływów, brak zaległości i - jeśli to możliwe - dłuższy udokumentowany staż działalności.