Kredyt na budowę domu – wszystko, co musisz wiedzieć

Kredyt na budowę domu to forma kredytu hipotecznego, jednak w przeciwieństwie do finansowania zakupu gotowej nieruchomości, wypłacany jest on w transzach. Oznacza to, że bank nie przelewa całej kwoty od razu, ale dzieli ją na kilka części, zgodnych z harmonogramem budowy. Dzięki temu środki są uruchamiane w miarę postępu prac, a bank kontroluje ich wykorzystanie.

Taki model finansowania wiąże się z dodatkowym obowiązkiem przedstawiania faktur, rachunków lub zdjęć dokumentujących kolejne etapy inwestycji. W praktyce oznacza to większą odpowiedzialność po stronie kredytobiorcy. Trzeba bowiem upewnić się, że każdy etap budowy domu przebiega zgodnie z przedłożonym planem.

Bank, podejmując decyzję kredytową, analizuje zarówno sytuację finansową klienta, jak i szczegóły dotyczące samej inwestycji. W tym kontekście absolutnie kluczowe znaczenie ma zdolność kredytowa, czyli wysokość osiąganych dochodów w zestawieniu z aktualnymi zobowiązaniami. Dodatkowo instytucja finansowa bada historię kredytową w BIK oraz stabilność zatrudnienia.

Równie istotne są dokumenty związane z budową. Bank wymaga m.in. pozwolenia na budowę, projektu architektonicznego, kosztorysu prac oraz harmonogramu ich realizacji. Dodatkowo kredytobiorca musi posiadać wkład własny, zwykle w wysokości minimum 20 proc. wartości inwestycji, choć w niektórych przypadkach możliwe jest skorzystanie z ubezpieczenia niskiego wkładu.

Zanim zdecydujesz się na wzięcie kredytu na budowę domu, porównaj ze sobą oferty kilku banków, ponieważ różnią się one nie tylko oprocentowaniem, ale także zasadami wypłaty transz oraz wymaganiami dotyczącymi dokumentacji. Z perspektywy kredytobiorcy absolutnie kluczowe jest to, czy środki uruchamiane są po okazaniu faktur, czy wystarczy sama kontrola postępu prac.

W praktyce warto również sprawdzić, jak bank podchodzi do kwestii okresu karencji w spłacie kapitału. W czasie budowy często spłaca się jedynie odsetki, a pełna rata kredytu zaczyna obowiązywać dopiero po zakończeniu inwestycji. W ten sposób bank stara się odciążyć domowy budżet na czas budowy, natomiast karencja wydłuża okres kredytowania i jednocześnie zwiększa całkowity koszt kredytu.

Transze kredytu wypłacane są etapami – na przykład po zakończeniu fundamentów, stanu surowego otwartego czy prac wykończeniowych. Liczba transz oraz ich wysokość zależy od ustaleń z bankiem i zapisów w kosztorysie inwestycji. Ustalenia na tym etapie są indywidualne, natomiast każda transza poprzedzona jest oceną postępu prac, którą przeprowadza wyznaczony przez bank rzeczoznawca.

Jeżeli budowa przebiega zgodnie z planem, bank przelewa kolejną część środków. W przypadku opóźnień lub rozbieżności między harmonogramem a faktycznym stanem inwestycji, instytucja finansowa wstrzyma wypłatę pieniędzy do czasu wyjaśnienia sytuacji. Nawet proste nieporozumienie lub błąd w dokumentacji powoduje opóźnienie wypłaty transzy, stąd warto zadbać o porządek w papierach.

Proces ubiegania się o kredyt na budowę domu jest bardziej złożony niż w przypadku zakupu gotowego mieszkania. Bank wymaga zarówno dokumentów finansowych, jak i technicznych. Wśród nich są:

• dokumenty potwierdzające dochody (umowa o pracę, PIT, zaświadczenie od pracodawcy),
• odpis z księgi wieczystej działki oraz akt notarialny zakupu,
• pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy,
• projekt budowlany i kosztorys,
• harmonogram prac budowlanych.

Dzięki nim bank ocenia, czy inwestycja jest realna, a kredytobiorca posiada zdolność, która umożliwia dokończenie prac zgodnie z przedstawionym wcześniej harmonogramem.

Oprocentowanie kredytu budowlanego składa się ze stawki referencyjnej (np. WIBOR 3M lub WIRON) oraz marży banku. Wysokość raty zależy więc zarówno od oferty instytucji, jak i sytuacji na rynku finansowym. Poza samym oprocentowaniem trzeba wziąć pod uwagę dodatkowe koszty. Są to przede wszystkim: prowizja za udzielenie kredytu, ubezpieczenie nieruchomości, a czasem również opłata za inspekcję postępu prac budowlanych.