Coraz więcej osób traktuje zakup mieszkania nie jako miejsce do życia, tylko jako inwestycję - kupują lokal z myślą o wynajmie, a nie o wprowadzeniu się. Banki dostrzegają tę różnicę i w niektórych aspektach traktują taki kredyt inaczej niż standardowy zakup na cele własne. Wyjaśniamy, na czym polegają różnice.
Czy bank widzi różnicę w celu zakupu?
Formalnie polskie banki nie oferują odrębnego produktu o nazwie "kredyt inwestycyjny na wynajem" - kredytobiorca zaciąga standardowy kredyt hipoteczny, deklarując cel zakupu. W praktyce jednak deklaracja "zakup na wynajem" bywa dla banku sygnałem do bardziej ostrożnej analizy, zwłaszcza jeśli wnioskodawca posiada już inną nieruchomość.
Wyższy wymagany wkład własny
Część banków przy drugiej i kolejnych nieruchomościach finansowanych kredytem oczekuje wyższego wkładu własnego niż standardowe 20 proc. Wynika to z wyższego ryzyka - nieruchomość inwestycyjna nie jest głównym miejscem zamieszkania, więc w razie problemów finansowych łatwiej z niej zrezygnować niż z własnego domu. Nie jest to reguła bezwzględna, ale warto zapytać o to konkretny bank jeszcze przed złożeniem wniosku.
Czy dochód z wynajmu liczy się do zdolności?
Jeśli kupujesz kolejną nieruchomość i planujesz nią finansować częściowo spłatę kredytu, bank może uwzględnić przyszły dochód z wynajmu w ocenie zdolności kredytowej, ale zwykle tylko częściowo - np. w wysokości 50-70 proc. deklarowanej kwoty czynszu, ze względu na ryzyko przerw w wynajmie czy problemów z najemcami. Wymaga to zwykle udokumentowania - umowy najmu już istniejącej nieruchomości albo analizy rynkowych stawek czynszu w danej lokalizacji.
Oprocentowanie i marża
Samo oprocentowanie nominalne kredytu na cele inwestycyjne zwykle nie różni się od standardowego - opiera się na tej samej formule (stawka referencyjna plus marża). Różnica może się jednak pojawić w wysokości marży, jeśli bank oceni taki kredyt jako bardziej ryzykowny - szczególnie przy niższym wkładzie własnym albo gdy to już druga czy trzecia nieruchomość finansowana kredytem u tego samego klienta.
Podatkowe konsekwencje najmu
Poza samym kredytem warto pamiętać, że przychody z wynajmu podlegają opodatkowaniu - najczęściej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, wynoszącego 8,5 proc. do kwoty 100 000 zł rocznie, a powyżej tego limitu 12,5 proc. od nadwyżki. To dodatkowy koszt, który warto uwzględnić w kalkulacji rentowności inwestycji, obok samej raty kredytu, podatku od nieruchomości i kosztów utrzymania lokalu.
Czy to się w ogóle opłaca?
Rentowność zależy od relacji między wysokością raty, kosztami utrzymania, podatkiem od najmu a uzyskiwanym czynszem. W wielu miastach czynsz z wynajmu pokrywa dziś tylko część raty kredytowej, zwłaszcza przy wysokim oprocentowaniu - inwestycja bywa więc bardziej opłacalna w długiej perspektywie (wzrost wartości nieruchomości, spłata kapitału) niż jako źródło bieżącego dochodu. Przed decyzją warto policzyć pełny bilans, uwzględniając realistyczne stawki czynszu w danej lokalizacji, a nie tylko optymistyczne założenia.