Co to jest księga wieczysta i dlaczego ma znaczenie przy kredycie hipotecznym?

Każda księga wieczysta podzielona jest na cztery działy, z których każdy dotyczy innego aspektu nieruchomości. Znajomość ich struktury jest niezbędna dla kupującego, notariusza, a także banku udzielającego kredytu hipotecznego.

Zawiera informacje identyfikujące nieruchomość: adres, numer działki, powierzchnię, położenie geodezyjne. W przypadku mieszkań spółdzielczych czy lokali wyodrębnionych podana jest także powierzchnia użytkowa oraz udział w częściach wspólnych.

Ten dział wskazuje właściciela lub współwłaścicieli nieruchomości. Przy zakupie mieszkania kluczowe jest, aby dane sprzedającego dokładnie odpowiadały informacjom zawartym w tym dziale. W przypadku użytkowania wieczystego również tu znajdują się stosowne wpisy.

Zawiera informacje o wszelkich ograniczeniach w korzystaniu z nieruchomości, np. służebnościach, egzekucjach komorniczych, toczących się postępowaniach sądowych, ostrzeżeniach o niezgodności danych. Ten dział może zawierać wpisy, które uniemożliwią bankowi przyjęcie nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu.

W tym dziale wpisywane są wszystkie ustanowione hipoteki – zarówno na rzecz banków, jak i innych wierzycieli. Przy zakupie nieruchomości na kredyt, to właśnie tutaj pojawi się nowy wpis o hipotece na rzecz banku kredytującego. Bank wymaga, aby hipoteka miała pierwszeństwo, czyli aby nie była obciążona wcześniejszymi wpisami.

Bank, przed udzieleniem kredytu hipotecznego, dokładnie analizuje treść księgi wieczystej. Sprawdza m.in.:

• czy nieruchomość ma uregulowany stan prawny,

• czy właściciel wpisany w księdze jest zgodny z osobą sprzedającą,

• czy nie ma wpisanych roszczeń, służebności, zajęć komorniczych,

• czy dział IV jest czysty lub czy bank może uzyskać pierwsze miejsce w kolejności wpisu.

W przypadku braku księgi (np. nowe mieszkanie od dewelopera), bank może udzielić kredytu na podstawie oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności i założeniu księgi wieczystej po przeniesieniu własności. Jednak ostateczna wypłata kolejnych transz kredytu może być uzależniona od założenia księgi i dokonania stosownych wpisów.

Księgi wieczyste są jawne i można je przeglądać przez internet, korzystając z serwisu Ministerstwa Sprawiedliwości: ekw.ms.gov.pl. Do uzyskania dostępu potrzebny jest numer księgi wieczystej – składający się z trzech części: kodu wydziału sądu, numeru i cyfry kontrolnej (np. KR1P/12345678/9).

W systemie można sprawdzić zarówno aktualną treść księgi, jak i jej historię zmian. Weryfikacja księgi przed podpisaniem umowy przedwstępnej jest absolutnie niezbędna – to właśnie tam znajdują się informacje o ewentualnych obciążeniach lub ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością.

Hipoteka, czyli zabezpieczenie kredytu na nieruchomości, zostaje ustanowiona właśnie poprzez wpis w dziale IV księgi wieczystej. To wpis ten daje bankowi prawo dochodzenia swoich roszczeń z nieruchomości w razie niespłacania kredytu. Z perspektywy banku najkorzystniejsza jest sytuacja, w której jego hipoteka wpisana jest jako pierwsza – tzw. pierwszeństwo hipoteczne.

Wpis hipoteki odbywa się na podstawie wniosku składanego do sądu, zwykle przez notariusza lub sam bank, po podpisaniu umowy kredytowej. Do czasu uprawomocnienia się wpisu, bank może wymagać tymczasowego zabezpieczenia – np. poprzez ubezpieczenie pomostowe lub zwiększenie marży. Po dokonaniu wpisu, oprocentowanie może zostać obniżone, a bank przestaje pobierać dodatkowe opłaty.