LTV i wpływ tego wskaźnika na warunki finansowe kredytu

Obliczenie wskaźnika LTV jest stosunkowo proste. Wzór wygląda następująco:

LTV = (kwota kredytu ÷ wartość nieruchomości) × 100%

Przykładowo, jeśli klient kupuje mieszkanie warte 500 000 zł i wnioskuje o kredyt w wysokości 400 000 zł, to wskaźnik LTV wyniesie:

LTV = (400 000 ÷ 500 000) × 100% = 80%

Oznacza to, że klient wnosi 20% wartości nieruchomości jako wkład własny, a bank finansuje pozostałe 80%. Im niższy LTV, tym mniejsze ryzyko dla banku – ponieważ większa część inwestycji została pokryta ze środków własnych klienta.

Wskaźnik Loan to Value jest jednym z najważniejszych elementów analizy ryzyka kredytowego. Bank, udzielając kredytu hipotecznego, udziela go pod zastaw nieruchomości. W sytuacji, gdy klient przestaje spłacać kredyt, bank może przejąć nieruchomość i sprzedać ją na rynku w celu odzyskania swoich pieniędzy. Im wyższy LTV, tym większe ryzyko, że wartość nieruchomości nie pokryje całkowicie niespłaconego zobowiązania – zwłaszcza w przypadku spadku cen na rynku nieruchomości.

W związku z tym banki zazwyczaj stosują wyższe marże, wymagają dodatkowych zabezpieczeń lub podwyższają koszt kredytu dla kredytów o wysokim LTV. W skrajnych przypadkach mogą też po prostu odmówić udzielenia finansowania.

W Polsce wskaźnik LTV bezpośrednio przekłada się na wymagany wkład własny klienta. Zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego, minimalny wkład własny przy kredytach hipotecznych powinien wynosić:

• co najmniej 20% – czyli LTV maksymalnie 80%,

• lub 10%, jeśli brakująca część wkładu własnego zostanie odpowiednio zabezpieczona (np. poprzez ubezpieczenie niskiego wkładu).

To oznacza, że klient planujący zakup mieszkania musi dysponować określoną kwotą w gotówce – im większa wartość nieruchomości, tym większy wymagany wkład. LTV przekłada się zatem bezpośrednio na dostępność kredytu oraz realne możliwości zakupu konkretnego lokum.

Wysokość wskaźnika LTV ma realny wpływ na ofertę kredytową, jaką bank przedstawi klientowi. Najczęstsze zależności wyglądają następująco:

• LTV poniżej 80% – klient jest postrzegany jako niskiego ryzyka, może liczyć na lepsze warunki cenowe, niższe oprocentowanie i brak konieczności wykupywania dodatkowych zabezpieczeń.

• LTV od 80% do 90% – banki udzielają kredytów, ale mogą podnieść marżę lub wymagać ubezpieczenia brakującego wkładu.

• LTV powyżej 90% – sytuacja rzadka, obarczona wysokim ryzykiem, dostępna tylko w niektórych bankach, często na bardzo niekorzystnych warunkach lub tylko dla stałych klientów.

Dla osób posiadających większy kapitał własny korzystniejszym rozwiązaniem może być obniżenie kwoty kredytu, by zredukować LTV i uzyskać lepsze parametry kredytu.

Choć wskaźnik LTV ustalany jest na początku trwania kredytu, jego realna wartość może się zmieniać w czasie. Dzieje się tak z dwóch powodów:

1. Zmniejszanie się salda kredytu – każda spłacona rata kapitałowa obniża kwotę zadłużenia.

2. Wzrost wartości nieruchomości – w wyniku zmian rynkowych lub modernizacji, wartość zabezpieczenia może wzrosnąć.

Dzięki temu możliwe jest np. przewalutowanie kredytu, renegocjacja warunków lub całkowite zniesienie dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu, jeśli LTV spadnie poniżej określonego progu.