Wśród skrótów pojawiających się w dokumentacji kredytowej LTV jest jednym z ważniejszych, choć rzadko wyjaśnianych klientom wprost. Ten wskaźnik decyduje o tym, jak bank patrzy na ryzyko związane z Twoim kredytem - a w konsekwencji, jakie warunki finansowe Ci zaproponuje. Wyjaśniamy, jak działa.
Jak oblicza się LTV?
LTV, czyli Loan to Value, to relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Wzór jest prosty: wysokość kredytu dzielisz przez wartość nieruchomości i mnożysz przez 100 procent. Jeśli kupujesz dom wart 620 000 zł i wnioskujesz o kredyt na 465 000 zł, wskaźnik LTV wyniesie 75 proc. - oznacza to, że pozostałe 25 proc. wartości pokrywasz z własnych środków.
Dlaczego to takie ważne dla banku?
Kredyt hipoteczny zabezpieczony jest samą nieruchomością - jeśli klient przestanie spłacać zobowiązanie, bank może dochodzić swoich roszczeń z jej sprzedaży. Im wyższy LTV, tym mniejszy margines bezpieczeństwa dla banku - w razie spadku cen na rynku nieruchomości może się okazać, że wartość zabezpieczenia nie pokrywa już całego pozostałego zadłużenia.
Dlatego przy wysokim LTV banki stosują dodatkowe środki ostrożności - wyższą marżę, obowiązkowe ubezpieczenia albo, w skrajnych przypadkach, po prostu odmawiają finansowania.
LTV a wymagany wkład własny
W Polsce ten wskaźnik jest ściśle powiązany z wymogami Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego. Standardowo banki oczekują LTV na poziomie maksymalnie 80 proc., co odpowiada minimalnemu wkładowi własnemu w wysokości 20 proc. wartości nieruchomości. W niektórych przypadkach możliwe jest LTV na poziomie 90 proc. (czyli 10-procentowy wkład własny), ale tylko pod warunkiem dodatkowego zabezpieczenia brakującej części, np. przez ubezpieczenie niskiego wkładu.
Jak przekłada się na konkretną ofertę?
Poziom LTV bezpośrednio wpływa na warunki, jakie zobaczysz w propozycji kredytowej. Przy LTV poniżej 80 proc. bank traktuje klienta jako mało ryzykownego i może zaoferować niższą marżę bez dodatkowych wymogów. W przedziale 80-90 proc. finansowanie wciąż jest dostępne, ale zwykle wiąże się z wyższą marżą lub obowiązkowym ubezpieczeniem brakującego wkładu.
LTV powyżej 90 proc. to sytuacja rzadka i dostępna tylko w wybranych bankach, często na wyraźnie mniej korzystnych warunkach albo wyłącznie dla klientów z długą, pozytywną historią współpracy z daną instytucją.
Czy LTV zmienia się w trakcie spłaty?
Choć wskaźnik ustala się na starcie kredytu, jego wartość nie jest zamrożona na stałe. Zmienia się z dwóch powodów: malejącego salda zadłużenia wraz ze spłacanymi ratami kapitałowymi oraz ewentualnych zmian wartości rynkowej samej nieruchomości.
Gdy LTV spadnie poniżej progu, przy którym wymagane było dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu, można wystąpić do banku o jego zniesienie - to realna oszczędność, o którą warto zadbać samodzielnie, bo banki rzadko robią to z własnej inicjatywy.