Analizując oferty kredytów hipotecznych, łatwo skupić się na zmiennym WIBOR-ze czy WIRON-ie, bo to on regularnie pojawia się w wiadomościach. Tymczasem drugi składnik oprocentowania - marża banku - ma dla całkowitego kosztu kredytu znaczenie równie duże, a często nawet większe, bo pozostaje stała przez cały okres spłaty. Wyjaśniamy, jak działa i czy da się na niej zaoszczędzić.
Czym dokładnie jest marża?
To stały element oprocentowania, stanowiący realny zysk banku z tytułu udzielenia kredytu. Całkowite oprocentowanie powstaje z sumy dwóch elementów - zmiennej stawki referencyjnej (np. WIBOR 3M) oraz właśnie marży, ustalanej indywidualnie dla każdego klienta. Jeśli WIBOR wynosi 3,85 proc., a marża banku 1,90 proc., łączne oprocentowanie kredytu to 5,75 proc.
Kluczowa różnica polega na tym, że stawka referencyjna zmienia się regularnie wraz z sytuacją na rynku finansowym, natomiast marża - raz ustalona w umowie - z reguły pozostaje niezmienna aż do końca okresu spłaty, chyba że dojdzie do jej renegocjacji.
Co wpływa na jej wysokość?
Bank nie ustala marży w oderwaniu od sytuacji konkretnego klienta - to wypadkowa oceny ryzyka. Największe znaczenie ma wysokość wkładu własnego - im więcej gotówki wnosisz na starcie, tym niższą marżę możesz otrzymać, bo bank ponosi mniejsze ryzyko. Podobnie działa pozytywna historia w BIK oraz stabilne, udokumentowane źródło dochodu.
Wiele banków oferuje też dodatkowe obniżki marży w zamian za korzystanie z innych produktów - konta osobistego, karty kredytowej czy ubezpieczenia. Warto jednak pamiętać, że taka promocyjna marża bywa warunkowa - jeśli w przyszłości zrezygnujesz z danego produktu, bank może automatycznie ją podnieść, co przełoży się na wyższą ratę.
Ile realnie kosztuje wyższa marża?
Różnica rzędu 0,3-0,5 punktu procentowego w marży może wydawać się niewielka, ale w skali kilkudziesięciu lat spłaty robi realną różnicę. Przy kredycie na 500 000 zł, rozłożonym na 30 lat, różnica marży o 0,4 punktu procentowego przekłada się na ratę wyższą o ponad 110 zł miesięcznie - a w całym okresie kredytowania daje to różnicę rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Dlatego przy porównywaniu ofert nie warto patrzeć wyłącznie na chwilowe oprocentowanie nominalne - lepiej zestawić marże proponowane przez różne banki, bo to one determinują koszt kredytu w długim terminie, niezależnie od tego, jak będzie zmieniać się WIBOR.
Czy da się ją wynegocjować?
Tak, marża rzadko jest sztywna. Największe szanse na negocjacje mają klienci z wysokim wkładem własnym, stabilnymi dochodami i czystą historią kredytową - a dodatkowym atutem bywa złożenie wniosków w kilku bankach jednocześnie, co daje realną siłę przetargową.
Dobrym momentem na wynegocjowanie niższej marży jest też refinansowanie kredytu - nowy bank, chcąc przejąć klienta od konkurencji, często proponuje korzystniejsze warunki niż dotychczasowa instytucja.
A co przy oprocentowaniu stałym?
Przy kredytach z oprocentowaniem okresowo stałym marża formalnie nadal istnieje, ale jest ukryta w jednej, łącznej stawce obowiązującej przez ustalony okres - zwykle 5 lub 7 lat. Klient nie widzi osobno podziału na marżę i stawkę referencyjną, tylko jedną, znaną z góry liczbę.
Po zakończeniu okresu stałego oprocentowania kredyt zwykle przechodzi na model zmienny, a wtedy marża znów staje się widocznym, osobnym elementem oprocentowania - warto to mieć na uwadze, planując budżet na kolejne lata spłaty.