Mieszkanie bez księgi wieczystej a kredyt hipoteczny – co warto wiedzieć?

Księga wieczysta to rejestr, w którym znajdują się informacje o stanie prawnym nieruchomości. Bank wymaga jej przede wszystkim dlatego, że w księdze dokonuje wpisu hipoteki, stanowiącej zabezpieczenie spłaty kredytu. Bez tego dokumentu instytucja finansowa nie ma pewności, że nieruchomość rzeczywiście należy do sprzedającego i że nie ciążą na niej inne zobowiązania.

Brak księgi wieczystej nie musi jednak oznaczać rezygnacji z kredytu. Część banków dopuszcza udzielenie finansowania pod warunkiem, że zostanie złożony wniosek o jej założenie. To rozwiązanie stosowane szczególnie często w przypadku nowych mieszkań deweloperskich, ponieważ w ich przypadku lokale dopiero stopniowo uzyskują własne księgi.

Kredyt hipoteczny bez księgi wieczystej jest możliwy, ale zawsze wiąże się z dodatkowymi warunkami. Banki udzielają finansowania pod zabezpieczenie tymczasowe, zanim możliwy będzie wpis hipoteki. Zwykle stosuje się ubezpieczenie pomostowe, czyli dodatkową opłatę doliczaną do raty do momentu ustanowienia hipoteki.

Niektóre instytucje wymagają również wniesienia wyższego wkładu własnego, co ma zredukować ryzyko. W praktyce oznacza to, że klient powinien być przygotowany na nieco droższy kredyt w początkowym okresie. Dla banku najważniejsze jest bowiem, aby w przyszłości księga wieczysta została założona, ponieważ dopiero wtedy da się dokonać wpisu na hipotece.

Brak księgi wieczystej nie jest rzadkością, zwłaszcza na rynku pierwotnym. Deweloperzy zakładają księgi wieczyste dla poszczególnych lokali dopiero po zakończeniu inwestycji i wydzieleniu mieszkań. Nabywcy, którzy kupują mieszkanie jeszcze w trakcie budowy, często otrzymują prawo do lokalu, zanim księga zostanie utworzona.

Na rynku wtórnym brak księgi zdarza się rzadziej, ale wciąż jest możliwy. Dotyczy to zwłaszcza starszych lokali spółdzielczych, gdzie właściciel posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W takim przypadku założenie księgi wieczystej bywa konieczne, jeśli kupujący planuje finansowanie kredytem hipotecznym.

Analizując wniosek kredytowy, bank musi mieć pewność, że mieszkanie ma uregulowany stan prawny. Dlatego wymaga od klienta dodatkowych dokumentów potwierdzających prawo własności. W praktyce oznacza to najczęściej okazanie aktu notarialnego zakupu mieszkania od dewelopera lub dokumentów ze spółdzielni mieszkaniowej.

Do czasu założenia księgi wieczystej kredyt hipoteczny jest droższy, ponieważ bank pobiera wspomniane ubezpieczenie pomostowe. Jego wysokość różni się w zależności od instytucji, ale zwykle podnosi ratę o kilkadziesiąt lub kilkaset złotych miesięcznie. Po dokonaniu wpisu hipoteki w księdze opłata ta zostaje automatycznie zniesiona, a rata spada.

Przy kredycie hipotecznym bez księgi wieczystej co do zasady wymaga się trzech dokumentów. Są to:

• akt notarialny zakupu nieruchomości,
• zaświadczenie od dewelopera lub spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu,
• wniosek o założenie księgi wieczystej złożony w sądzie rejonowym.

Dzięki tym dokumentom bank ma podstawę do tymczasowego zabezpieczenia kredytu, dzięki czemu może go udzielić.

Założenie księgi wieczystej wymaga złożenia wniosku w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć dokumenty potwierdzające prawo własności – w przypadku rynku pierwotnego będzie to akt notarialny umowy przenoszącej własność, a w przypadku spółdzielczego mieszkania – zaświadczenie ze spółdzielni.

Opłata sądowa za założenie księgi wynosi 100 zł, a dodatkowo 200 zł trzeba uiścić za wpis hipoteki. Sam proces z reguły trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od obciążenia sądu. Do momentu dokonania wpisu klient spłaca raty kredytu w podwyższonej wysokości, ponieważ obowiązuje ubezpieczenie pomostowe.