Na ile lat można wziąć kredyt hipoteczny? To jedno z pierwszych pytań przyszłego kredytobiorcy, a odpowiedź zależy od trzech rzeczy: zaleceń nadzoru, Twojego wieku i polityki konkretnego banku. Wyjaśniamy, gdzie leżą granice i jak okres spłaty przekłada się na ratę oraz łączny koszt kredytu.
Na ile lat banki udzielają kredytu?
Ustawa nie wyznacza sztywnego limitu, ale robi to Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego. Okres kredytowania nie powinien przekraczać 35 lat, a jako zalecany wskazuje się 25 lat. W praktyce większość ofert mieści się między 10 a 35 latami - o tym, jak krótki może być kredyt i kiedy krótszy okres ma sens, piszemy w artykule o minimalnym i maksymalnym okresie kredytu.
Jak wiek wpływa na maksymalny okres?
Banki ustalają, w jakim wieku najpóźniej musi zostać spłacona ostatnia rata - najczęściej jest to 70-75 lat, w niektórych bankach nawet 80. Od tej granicy odejmuje się Twój obecny wiek i wychodzi maksymalny okres. Trzydziestolatek bez problemu dostanie 30-35 lat, ale pięćdziesięciolatek przy limicie 75 lat - już tylko 25.
Przy kredycie branym we dwoje bank zwykle liczy limit od wieku starszego kredytobiorcy. Jeśli zbliżasz się do emerytury, bank zwróci też uwagę na wysokość przyszłego świadczenia - więcej o tym w artykule o zdolności kredytowej emeryta i rencisty.
Polityka ryzyka poszczególnych banków
Nawet jeśli wiek pozwala na 35 lat, nie każdy bank zaoferuje maksymalny okres - część ogranicza się do 30 lat albo skraca okres przy wysokim LTV. Znaczenie ma też sama nieruchomość: starsze budynki wymagające generalnych remontów bywają finansowane krócej niż nowe mieszkania, bo bank ocenia ryzyko utraty wartości zabezpieczenia jako wyższe. Przy porównywaniu ofert warto więc sprawdzić nie tylko marżę, ale też maksymalny okres, jaki dany bank jest gotów zaproponować.
Rata i odsetki: 20, 25, 30 czy 35 lat?
Weźmy kredyt 400 000 zł w ratach równych z przykładowym oprocentowaniem 7 proc. przez cały okres:
- 20 lat - rata ok. 3 101 zł, odsetki łącznie ok. 344 tys. zł,
- 25 lat - rata ok. 2 827 zł, odsetki łącznie ok. 448 tys. zł,
- 30 lat - rata ok. 2 661 zł, odsetki łącznie ok. 558 tys. zł,
- 35 lat - rata ok. 2 555 zł, odsetki łącznie ok. 673 tys. zł.
Wydłużenie okresu z 25 do 35 lat obniża ratę tylko o ok. 270 zł miesięcznie, ale podnosi odsetki o ponad 220 tys. zł. Każde kolejne pięć lat daje coraz mniejszą ulgę w racie przy coraz większym koszcie. Własne warianty sprawdzisz w kalkulatorze kredytu hipotecznego.
Dłuższy czy krótszy okres - co się bardziej opłaca?
Krótszy okres jest tańszy, ale dłuższy daje coś, czego nie widać w tabeli odsetek: niższa rata oznacza wyższą zdolność kredytową i większy zapas w budżecie na wypadek wzrostu stóp, choroby czy utraty pracy. Dla wielu osób to właśnie długi okres decyduje o tym, czy kredyt w ogóle jest dostępny.
Popularny kompromis to formalnie długi okres i regularne nadpłaty, gdy budżet na to pozwala. Pod warunkiem że bank nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę, łączysz bezpieczeństwo niskiej raty z możliwością realnego skrócenia kredytu - i w każdej chwili możesz nadpłaty wstrzymać.
Czy okres można zmienić później?
Tak. Skrócenie okresu następuje najprościej przez nadpłatę z opcją skrócenia kredytu - bez dodatkowych formalności. Wydłużenie wymaga już zgody banku i zwykle podpisania aneksu do umowy; bank ponownie oceni wtedy Twoją sytuację i sprawdzi, czy nowy termin mieści się w jego limicie wieku. Okres można też zmienić przy refinansowaniu w innym banku.