Sprzedaż mieszkania może wiązać się z obowiązkiem podatkowym - choć wcale nie zawsze. Zasady bywają mylące, zwłaszcza przy nieruchomościach odziedziczonych czy otrzymanych w darowiźnie. Wyjaśniamy, kiedy trzeba zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży, ile wynosi i jak legalnie ograniczyć jego wysokość albo uniknąć go całkowicie.
Kiedy w ogóle powstaje ten obowiązek?
Kluczowe znaczenie ma czas, jaki upłynął od nabycia nieruchomości. Jeśli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do zakupu, trzeba liczyć się z podatkiem. Osoba, która kupiła mieszkanie w marcu 2021 roku, może sprzedać je bez podatku dopiero od 1 stycznia 2027 roku - nie licząc pięciu lat "od dnia do dnia", tylko od końca roku nabycia.
To częsty błąd wśród sprzedających - wielu osobom wydaje się, że liczy się data podpisania aktu sprzedaży, a nie moment wcześniejszego nabycia nieruchomości.
Ile faktycznie wynosi ten podatek?
Stawka jest stała i wynosi 19 proc., ale nie liczy się jej od całej kwoty transakcji, tylko od dochodu - czyli różnicy między ceną sprzedaży a udokumentowanymi kosztami nabycia i ewentualnego ulepszenia nieruchomości.
Do kosztów można zaliczyć cenę zakupu wynikającą z aktu notarialnego, opłaty notarialne, zapłacony wcześniej podatek PCC, a także udokumentowane fakturami wydatki na remont czy modernizację. Weźmy przykład: ktoś kupił mieszkanie za 350 000 zł, a sprzedał za 480 000 zł. Dochód wynosi 130 000 zł, co przy stawce 19 proc. daje podatek w wysokości 24 700 zł. Jeśli jednak właściciel udokumentuje fakturami remont za 40 000 zł, podstawa opodatkowania spada do 90 000 zł, a sam podatek do 17 100 zł - dlatego warto zbierać rachunki za prace remontowe, nawet jeśli sprzedaż nie jest jeszcze planowana.
Jak legalnie go uniknąć?
Ustawodawca przewidział ulgę mieszkaniową - jeśli środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, podatku można w ogóle nie płacić. Dotyczy to zakupu nowej nieruchomości, remontu lub rozbudowy już posiadanego mieszkania, a także spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe.
Warunkiem skorzystania z ulgi jest wydatkowanie środków w ciągu trzech lat od sprzedaży oraz udokumentowanie tych wydatków. Trzeba też pamiętać, że zadeklarowanie zamiaru skorzystania z ulgi, a następnie niewywiązanie się z tego w praktyce, skutkuje koniecznością zapłaty podatku wraz z odsetkami - urzędy skarbowe regularnie to weryfikują.
Co ze spadkiem i darowizną?
Zasady różnią się w zależności od sposobu nabycia nieruchomości. Przy spadku pięcioletni okres liczy się od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, a nie przez osobę dziedziczącą - dzięki temu spadkobiercy często mogą sprzedać odziedziczone mieszkanie bez podatku, jeśli poprzedni właściciel posiadał je odpowiednio długo.
Przy darowiźnie sytuacja wygląda inaczej - okres pięciu lat liczy się dopiero od momentu, gdy obdarowany formalnie stał się właścicielem. Jeśli rodzice przekazali dziecku mieszkanie w 2023 roku, sprzedaż przed początkiem 2029 roku będzie wiązać się z podatkiem, chyba że zastosowanie znajdzie ulga mieszkaniowa.
Jak to rozliczyć w praktyce?
Rozliczenia dokonuje się na formularzu PIT-39, składanym do końca kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Wykazuje się w nim przychód, koszty jego uzyskania, wysokość dochodu oraz ewentualne wydatki uprawniające do ulgi mieszkaniowej.
Deklarację trzeba złożyć nawet wtedy, gdy dzięki uldze ostatecznie nie zapłacisz żadnego podatku - w formularzu zaznacza się wówczas zamiar przeznaczenia środków na cele mieszkaniowe. Zaniedbanie obowiązku złożenia PIT-39 grozi odsetkami za zwłokę, a w poważniejszych przypadkach - postępowaniem karno-skarbowym.
Powiązane tematy, które warto poznać przy okazji: Podatek PCC od hipoteki – ile wynosi, jak go zapłacić i Zadatek a zaliczka – czym się różnią.