Podatek PCC od hipoteki – ile wynosi, jak go zapłacić?

Podatek PCC od hipoteki to danina publiczna, którą pobiera państwo w momencie ustanowienia zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości. Obowiązek jego zapłaty wynika z ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W praktyce podatek ten płaci się przy ustanowieniu hipoteki na rzecz banku w związku z zaciągnięciem kredytu hipotecznego.

Podstawą opodatkowania nie jest pełna kwota kredytu, lecz wartość zabezpieczenia określona w umowie hipoteki. W zależności od rodzaju hipoteki przepisy przewidują różne stawki podatku. Przyjrzyjmy się zatem ich wysokości.

Wysokość podatku PCC od hipoteki zależy od tego, czy mamy do czynienia z hipoteką zwykłą, czy kaucyjną. W przypadku hipoteki zwykłej, która zabezpiecza określoną kwotę wierzytelności głównej, stawka podatku wynosi 0,1 proc. od tej kwoty. Jeżeli natomiast ustanawiana jest hipoteka kaucyjna, obejmująca zabezpieczenie przyszłych odsetek, kosztów i innych należności, podatek ma charakter ryczałtowy i wynosi 19 zł bez względu na wysokość zobowiązania.

W praktyce zdecydowana większość kredytów hipotecznych w Polsce zabezpieczana jest właśnie hipoteką kaucyjną, dlatego najczęściej kredytobiorcy płacą podatek w wysokości 19 zł. Mimo że kwota ta wydaje się symboliczna w porównaniu z wartością kredytu, jest to obowiązkowa opłata, bez której nie można dokonać wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Obowiązek zapłaty podatku PCC od hipoteki spoczywa zawsze na osobie ustanawiającej hipotekę, czyli na właścicielu nieruchomości. W praktyce jest to kredytobiorca, który zaciąga kredyt w banku i zgadza się na obciążenie swojej nieruchomości. Bank jako wierzyciel hipoteczny nie ponosi tego kosztu. Co istotne, zapłata podatku jest warunkiem skutecznego ustanowienia hipoteki. Dopiero po rozliczeniu PCC sąd wieczystoksięgowy dokona wpisu do księgi wieczystej, a tym samym zabezpieczenie staje się skuteczne wobec osób trzecich.

Procedura zapłaty podatku PCC od hipoteki jest jasno określona w przepisach. Kredytobiorca ma obowiązek złożyć w urzędzie skarbowym właściwym dla swojego miejsca zamieszkania deklarację PCC-3, w której wykazuje dane dotyczące umowy oraz wartość zabezpieczenia. Następnie musi uiścić należny podatek w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy ustanawiającej hipotekę. Aktualny formularz deklaracji PCC-3 znajduje się na stronie Ministerstwa Finansów.

Często zdarza się, że banki współpracują z kancelariami notarialnymi lub doradcami, którzy pomagają klientom w wypełnieniu deklaracji. Ostateczna odpowiedzialność za złożenie dokumentu i zapłatę podatku spoczywa jednak na kredytobiorcy. Niedopełnienie tego obowiązku skutkuje naliczeniem odsetek oraz sankcji podatkowych, a do tego brakiem wpisu hipoteki przez sąd, co stanowi jednak dużo poważniejszą konsekwencję.

Aby prawidłowo rozliczyć podatek PCC od hipoteki, kredytobiorca musi posiadać dokumenty potwierdzające zawarcie umowy i ustanowienie hipoteki. Są to:

• umowa kredytowa z bankiem,
• oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, sporządzane zazwyczaj w formie aktu notarialnego,
• wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Na podstawie tych dokumentów wypełnia się deklarację PCC-3, a następnie dokonuje przelewu podatku na rachunek urzędu skarbowego. Dopiero gdy spełni się wszystkie formalności, możliwe stanie się skuteczne zabezpieczenie wierzytelności w księdze wieczystej.

W niektórych sytuacjach możliwy jest zwrot zapłaconego podatku PCC od hipoteki. Dotyczy to przypadków, w których hipoteka nie została ostatecznie ustanowiona, np. gdy sąd wieczystoksięgowy oddalił wniosek o wpis albo umowa kredytowa nie doszła do skutku. W takiej sytuacji kredytobiorca może złożyć wniosek o zwrot podatku do właściwego urzędu skarbowego, dołączając dowody potwierdzające brak wpisu w księdze wieczystej. Procedura zwrotu zajmuje co do zasady nie dłużej niż miesiąc.