Poza oprocentowaniem, prowizją i kosztami ubezpieczeń, kredyt hipoteczny wiąże się też z jedną, mniej oczywistą opłatą publicznoprawną - podatkiem PCC naliczanym od ustanowienia hipoteki. Kwota jest niewielka w porównaniu z resztą kosztów, ale to obowiązkowy element całej procedury. Wyjaśniamy, ile wynosi i jak go rozliczyć.
Czym jest podatek PCC od hipoteki?
To danina pobierana przez państwo w momencie ustanawiania zabezpieczenia hipotecznego na nieruchomości. Obowiązek jego zapłaty wynika z ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i dotyczy właściciela nieruchomości, który zgadza się na obciążenie jej hipoteką w związku z zaciąganym kredytem. Co istotne, podstawą opodatkowania nie jest kwota samego kredytu, tylko wartość ustanawianego zabezpieczenia wskazana w umowie.
Ile faktycznie wynosi?
Wysokość podatku zależy od rodzaju ustanawianej hipoteki. Przy hipotece zwykłej, zabezpieczającej konkretną, ustaloną kwotę wierzytelności, stawka wynosi 0,1 proc. tej sumy. Zupełnie inaczej wygląda to jednak przy hipotece kaucyjnej, obejmującej dodatkowo przyszłe odsetki i koszty - w tym przypadku podatek ma formę ryczałtu i wynosi 19 zł, niezależnie od wysokości zobowiązania.
W praktyce zdecydowana większość kredytów hipotecznych w Polsce jest zabezpieczana właśnie hipoteką kaucyjną, więc większość kredytobiorców płaci symboliczne 19 zł, a nie kwotę proporcjonalną do wartości kredytu.
Kto musi go zapłacić?
Obowiązek podatkowy spoczywa zawsze na osobie ustanawiającej hipotekę - czyli na właścicielu nieruchomości, a nie na banku, który jedynie korzysta z ustanowionego zabezpieczenia. W praktyce oznacza to, że to kredytobiorca musi rozliczyć się z urzędem skarbowym, mimo że całą operację inicjuje bank, wymagając zabezpieczenia jako warunku udzielenia kredytu.
Co ważne, zapłata podatku jest warunkiem koniecznym skutecznego wpisu hipoteki - dopóki PCC nie zostanie uregulowane, sąd wieczystoksięgowy nie dokona wpisu, a zabezpieczenie formalnie nie zacznie obowiązywać.
Jak wygląda rozliczenie krok po kroku?
Procedura jest prosta, choć wymaga terminowości. Trzeba złożyć w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania deklarację PCC-3, wskazując w niej dane dotyczące umowy oraz wartość ustanawianego zabezpieczenia. Podatek należy uregulować w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy ustanawiającej hipotekę.
Do rozliczenia potrzebne będą: umowa kredytowa, oświadczenie o ustanowieniu hipoteki (zwykle w formie aktu notarialnego) oraz wniosek o wpis do księgi wieczystej. Wielu klientów otrzymuje pomoc przy wypełnianiu deklaracji od notariusza lub doradcy kredytowego, ale to zawsze kredytobiorca ponosi ostateczną odpowiedzialność za terminowe złożenie dokumentu - zaniedbanie tego obowiązku grozi odsetkami karnymi, a w skrajnym przypadku brakiem wpisu hipoteki przez sąd.
Czy da się odzyskać zapłacony podatek?
W niektórych sytuacjach zwrot podatku PCC jest możliwy. Dotyczy to głównie przypadków, w których hipoteka ostatecznie nie została ustanowiona - np. sąd oddalił wniosek o wpis albo sama umowa kredytowa nie doszła do skutku z innych powodów. W takiej sytuacji wystarczy złożyć wniosek o zwrot podatku do właściwego urzędu skarbowego, dołączając dokumenty potwierdzające brak wpisu w księdze wieczystej. Cała procedura zwrotu trwa zwykle nie dłużej niż miesiąc.