Podatek PCC od zakupu mieszkania – kiedy trzeba go zapłacić i kto jest z niego zwolniony?

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to forma podatku, którą należy uiścić w przypadku zawarcia określonych umów cywilnoprawnych, w tym umowy sprzedaży nieruchomości. Jest to danina jednorazowa, opłacana przez kupującego w związku z przeniesieniem własności rzeczy lub praw majątkowych. W przypadku zakupu mieszkania, PCC pojawia się, gdy transakcja nie jest objęta podatkiem VAT – co najczęściej oznacza, że dotyczy rynku wtórnego.

PCC pobierany jest od wartości rynkowej nieruchomości, a nie od kwoty kredytu czy wysokości wkładu własnego. W praktyce oznacza to, że obowiązuje niezależnie od sposobu finansowania zakupu.

Obowiązek zapłaty podatku PCC powstaje tylko w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym, czyli od osoby prywatnej lub firmy, która nie jest czynnym podatnikiem VAT. Przykłady sytuacji, w których występuje PCC:

• zakup mieszkania od osoby fizycznej, która nie prowadzi działalności gospodarczej
• zakup lokalu użytkowanego wcześniej (np. wynajmowanego) i sprzedawanego bez naliczenia VAT
• zakup mieszkania spółdzielczego własnościowego od dotychczasowego właściciela

W takich sytuacjach cena mieszkania nie zawiera VAT, dlatego transakcja podlega opodatkowaniu PCC.

Natomiast nie zapłacisz PCC od zakupu mieszkania, jeśli:

• kupujesz mieszkanie z rynku pierwotnego od dewelopera i cena zawiera już 23% VAT
• transakcja dotyczy lokalu, którego sprzedaż podlega VAT (nawet jeśli to rynek wtórny)
• korzystasz z ustawowego zwolnienia podatkowego dla osób kupujących pierwsze mieszkanie – o czym niżej

Warto dodać, że w przypadku zakupu garażu, miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej odrębnie od mieszkania, mogą one również podlegać opodatkowaniu PCC, nawet jeśli sam lokal mieszkalny jest zwolniony.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wartość rynkowa określana jest zazwyczaj jako kwota zapisana w akcie notarialnym. Jednak urząd skarbowy może ją zakwestionować, jeśli uzna, że cena została zaniżona względem realnej wartości nieruchomości.

Przykłady:

1. Jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego za 500 000 zł, podatek PCC wyniesie: 2% × 500 000 zł = 10 000 zł
2. Jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego za 700 000 zł, podatek PCC wyniesie: 2% × 700 000 zł = 14 000 zł

Tę kwotę musisz wpłacić na konto właściwego urzędu skarbowego. W przypadku kupna na kredyt, PCC nie może być pokryty z kwoty kredytu hipotecznego – trzeba go zapłacić z własnych środków.

Podatek PCC od zakupu mieszkania płaci zawsze kupujący. Obowiązek zapłaty powstaje w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Należy pamiętać, że oprócz samej zapłaty, wymagane jest również złożenie deklaracji podatkowej PCC-3 do urzędu skarbowego – nawet jeśli podatek został już pobrany przez notariusza w trakcie aktu notarialnego.

Terminy:

• Deklarację PCC-3 należy złożyć w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości
• W tym samym terminie należy zapłacić należny podatek (np. przelewem na konto urzędu skarbowego)
• Formularz PCC-3 można złożyć elektronicznie przez e-Urząd Skarbowy lub w formie papierowej, np. osobiście lub pocztą
• W przypadku zakupu nieruchomości przez kilka osób (np. małżonków), każdy z kupujących składa własną deklarację PCC-3, proporcjonalnie do swojego udziału.

Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje zwolnienie z podatku PCC dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie lub dom. Oznacza to, że osoby spełniające kryteria mogą nabyć lokal z rynku wtórnego bez konieczności płacenia 2% podatku.

Warunki zwolnienia:

1. kupujący nie posiadał i nie posiada żadnej nieruchomości mieszkalnej ani udziału w takiej nieruchomości (zarówno w Polsce, jak i za granicą)
2. zwolnienie dotyczy wyłącznie osób fizycznych (nie przysługuje np. spółkom, fundacjom, osobom prawnym)
3. ulga przysługuje także wtedy, gdy mieszkanie kupowane jest wspólnie przez dwie osoby, z których tylko jedna spełnia warunki – wtedy zwolnienie stosuje się proporcjonalnie do udziału tej osoby
4. zwolnienie obejmuje tylko lokale mieszkalne i domy jednorodzinne – nie obejmuje zakupu garaży, komórek lokatorskich ani lokali usługowych

W praktyce informację o zastosowaniu zwolnienia wpisuje do aktu notarialnego sam notariusz. Oznacza to, że w przypadku spełnienia warunków ulgi, kupujący nie musi samodzielnie składać deklaracji PCC-3 ani uiszczać podatku.

Warto jednak pamiętać, że urząd skarbowy ma prawo zweryfikować, czy warunki zwolnienia zostały rzeczywiście spełnione.

Poniższa tabela przedstawia najczęstsze scenariusze związane z obowiązkiem zapłaty podatku PCC:

Podatek od czynności cywilnoprawnych nie dotyczy wszystkich transakcji zakupu nieruchomości, ale wciąż pozostaje częstym obowiązkiem przy zakupach z rynku wtórnego. Dlatego warto z wyprzedzeniem ustalić, czy będziesz musiał zapłacić PCC przy zakupie mieszkania, jaką kwotę należy przygotować i czy możesz skorzystać ze zwolnienia. W razie wątpliwości warto skonsultować się z notariuszem, doradcą kredytowym lub prawnikiem specjalizującym się w obrocie nieruchomościami.