Formalności przy zakupie mieszkania to nie tylko kredyt i akt notarialny - dochodzi do tego jeszcze obowiązek podatkowy, o którym część kupujących dowiaduje się dopiero na etapie podpisywania umowy. Wyjaśniamy, kiedy dokładnie trzeba liczyć się z podatkiem PCC i jak wysoki jest jego koszt.
Czym jest podatek PCC?
Podatek od czynności cywilnoprawnych to jednorazowa danina, płacona przy zawieraniu określonych umów cywilnoprawnych - w tym umowy sprzedaży nieruchomości. Pojawia się wtedy, gdy transakcja nie jest objęta podatkiem VAT, co w praktyce dotyczy głównie zakupów na rynku wtórnym. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości, a nie wysokość kredytu czy wkładu własnego - obowiązek podatkowy pojawia się niezależnie od sposobu finansowania zakupu.
Kiedy trzeba go zapłacić?
PCC obowiązuje przy zakupie mieszkania od osoby prywatnej lub firmy, która nie jest czynnym podatnikiem VAT. Dotyczy to zarówno zwykłych mieszkań kupowanych bezpośrednio od poprzedniego właściciela, jak i lokali spółdzielczych własnościowych czy nieruchomości wcześniej wynajmowanych, jeśli ich sprzedaż nie została obciążona VAT-em.
A kiedy PCC w ogóle nie wystąpi?
Podatku nie zapłacisz przede wszystkim przy zakupie mieszkania od dewelopera - cena nieruchomości na rynku pierwotnym zawiera już 23-procentowy VAT, więc dodatkowy PCC się nie nalicza. Podatek nie wystąpi też, jeśli korzystasz z ustawowego zwolnienia dla osób kupujących pierwsze mieszkanie - o czym więcej niżej.
Warto pamiętać, że garaż, miejsce postojowe czy komórka lokatorska kupowane osobno od samego mieszkania mogą podlegać opodatkowaniu PCC nawet wtedy, gdy sam lokal mieszkalny jest z niego zwolniony.
Ile wynosi podatek?
Stawka jest stała i wynosi 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości, zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych. Za podstawę przyjmuje się zwykle kwotę wpisaną w akcie notarialnym, choć urząd skarbowy zachowuje prawo do jej zakwestionowania, jeśli uzna, że została sztucznie zaniżona względem realnej wartości rynkowej.
Przy zakupie mieszkania za 380 000 zł podatek wyniesie zatem 7 600 zł, a przy droższej nieruchomości, wartej np. 650 000 zł - już 13 000 zł. Co istotne, tej kwoty nie można sfinansować z kredytu hipotecznego - trzeba ją pokryć z własnych środków, niezależnie od pozostałych kosztów transakcji.
Kto go płaci i w jakim terminie?
Obowiązek podatkowy zawsze spoczywa na kupującym, a powstaje w dniu podpisania umowy sprzedaży. Poza samą zapłatą konieczne jest też złożenie deklaracji PCC-3 do właściwego urzędu skarbowego - w ciągu 14 dni od zawarcia aktu notarialnego, nawet jeśli notariusz już pobrał należny podatek w trakcie samej czynności. Przy zakupie przez kilka osób jednocześnie, np. małżonków, każda z nich składa odrębną deklarację, proporcjonalnie do swojego udziału we współwłasności.
Zwolnienie dla pierwszego mieszkania
Od sierpnia 2023 roku obowiązuje przepis zwalniający z PCC osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie lub dom. Warunkiem jest brak wcześniejszego posiadania jakiejkolwiek nieruchomości mieszkalnej, zarówno w Polsce, jak i za granicą - z ulgi mogą skorzystać wyłącznie osoby fizyczne, a przy wspólnym zakupie zwolnienie stosuje się proporcjonalnie do udziału osoby faktycznie spełniającej warunki.
W praktyce informację o zastosowaniu zwolnienia notariusz odnotowuje bezpośrednio w akcie notarialnym - dzięki temu kupujący nie musi samodzielnie składać deklaracji PCC-3 ani wpłacać podatku. Warto jednak pamiętać, że urząd skarbowy zachowuje prawo do późniejszej weryfikacji, czy warunki zwolnienia rzeczywiście zostały spełnione.
Zobacz też: Jak wypełnić deklarację PCC-3? Praktyczny poradnik dla kupujących mieszkanie.