Przeniesienie kredytu hipotecznego między bankami – wszystko, co musisz wiedzieć

Przeniesienie kredytu hipotecznego, zwane również refinansowaniem, to procedura polegająca na spłacie dotychczasowego zobowiązania przez nowy bank i podpisaniu nowej umowy kredytowej. W praktyce oznacza to, że klient spłaca swoje zobowiązanie w innym banku niż ten, w którym zaciągnął kredyt pierwotnie.

Mechanizm jest stosunkowo prosty: nowy bank przejmuje spłatę pozostałego kapitału, a kredytobiorca zobowiązuje się do regulowania rat już na nowych warunkach. Dzięki temu możliwe jest uzyskanie korzystniejszego oprocentowania, wydłużenie lub skrócenie okresu spłaty, a także zmiana waluty oraz pobieranej marży w przypadku kredytów zaciągniętych w obcych walutach.

Decyzja o refinansowaniu kredytu hipotecznego powinna wynikać z chłodnej kalkulacji finansowej. Najczęściej opłaca się ono w sytuacji, gdy różnica w oprocentowaniu między starym a nowym kredytem jest na tyle duża, że pozwala na realne obniżenie wysokości raty. Warto również (a może przede wszystkim) brać pod uwagę całkowity koszt kredytu – niższa rata nie zawsze oznacza niższy koszt całkowity finansowania, zwłaszcza jeśli okres kredytowania zostaje wydłużony.

Przeniesienie kredytu hipotecznego najczęściej wybierają osoby, które zawarły umowę w czasie, gdy stopy procentowe były wysokie, a dziś mogą liczyć na bardziej atrakcyjne warunki. Innym powodem może być niezadowolenie z dotychczasowego banku – na przykład z obsługi klienta lub produktów powiązanych z kredytem, np. ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia od utraty pracy itd.

Proces przeniesienia kredytu hipotecznego przypomina zaciągnięcie nowego kredytu. Kredytobiorca musi złożyć wniosek w banku, do którego chce przenieść zobowiązanie, a następnie przejść przez standardową analizę zdolności kredytowej. Bank bada sytuację finansową klienta, jego dochody, zobowiązania i historię spłat w Biurze Informacji Kredytowej. Następnie dokonuje wyceny nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu, przygotowując operat szacunkowy.

Po wydaniu pozytywnej decyzji kredytowej oraz podpisaniu umowy o refinansowanie kredytu hipotecznego (taka jest bowiem jej formalna nazwa) nowy bank spłaca zadłużenie w dotychczasowej instytucji. Cała procedura zajmuje od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od sprawności banku (a raczej jego pracowników zajmujących się sprawą) oraz stopnia ukompletowania dokumentacji.

Przy refinansowaniu kredytu hipotecznego kredytobiorca musi przygotować zestaw dokumentów, które potwierdzą jego zdolność do spłaty zobowiązania. Banki wymagają:

• zaświadczenia o zatrudnieniu i wysokości dochodów,
• wyciągów z rachunku bankowego,
• dokumentów dotyczących obecnego kredytu (umowa, harmonogram spłat, zaświadczenie o saldzie),
• odpisu z księgi wieczystej nieruchomości,
• wyceny nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę.

Poszczególne banki z reguły stawiają także dodatkowe wymagania, szczególnie te związane z obowiązkowym ubezpieczeniem oraz dostarczeniem zaświadczeń z ZUS i US w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą.

Choć przeniesienie kredytu hipotecznego pozwala zaoszczędzić na oprocentowaniu i obniżyć ratę, trzeba pamiętać o kosztach związanych z całym procesem. Najczęściej obejmują one prowizję za udzielenie nowego kredytu, opłatę za wycenę nieruchomości, koszty notarialne związane ze zmianą wpisu w księdze wieczystej oraz ewentualne ubezpieczenia wymagane przez bank. Warto również sprawdzić, czy w dotychczasowym banku nie obowiązuje opłata za wcześniejszą spłatę kredytu. Zdarza się, że wynosi ona nawet kilka procent pozostałej kwoty zadłużenia. Dopiero po zsumowaniu wszystkich kosztów można ocenić, czy refinansowanie rzeczywiście się opłaca i po jakim czasie inwestycja się zwróci (jeśli w ogóle!).

Z technicznego punktu widzenia przeniesienie kredytu hipotecznego jest możliwe dla każdego kredytobiorcy. W praktyce jednak banki nie zawsze wyrażają zgodę na refinansowanie. Osoby z niską zdolnością kredytową, nieregularnymi dochodami oraz negatywną historią spłat raczej nie uzyskają nowej umowy w innym banku. Są to jednak sytuacje rzadkie, bo jeśli ktoś już teraz ma kredyt hipoteczny, to raczej jego sytuacja finansowa wciąż jest na tyle korzystna, żeby go refinansować na korzystniejszych przecież warunkach.