Zakup mieszkania od dewelopera, zwłaszcza gdy inwestycja dopiero się zaczyna albo jest w trakcie realizacji, zawsze niesie ze sobą element niepewności. Kupujący chce mieć gwarancję bezpieczeństwa swoich pieniędzy, a deweloper potrzebuje stabilnego finansowania budowy. Odpowiedzią na ten dylemat jest rachunek powierniczy. Wyjaśniamy, jak dokładnie działa ten mechanizm.
Co to właściwie jest?
To specjalny rodzaj rachunku bankowego, na którym gromadzone są wpłaty nabywców mieszkań w trakcie realizacji inwestycji. W odróżnieniu od zwykłego przelewu na konto dewelopera, pieniądze nie trafiają od razu do jego swobodnej dyspozycji - bank pełni funkcję powiernika i wypłaca środki dopiero po spełnieniu ustalonych warunków, np. po zakończeniu danego etapu budowy albo po całkowitym oddaniu inwestycji.
Jak działa w praktyce?
Kupujący wpłaca środki nie bezpośrednio deweloperowi, lecz na rachunek prowadzony przez bank, który monitoruje przebieg inwestycji. W systemie otwartym (etapowym) pieniądze wypłacane są sukcesywnie, w miarę weryfikacji postępu budowy - to najczęściej stosowany wariant. W systemie zamkniętym cała kwota trafia do dewelopera dopiero po zakończeniu inwestycji i podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność.
Dzięki temu ryzyko nabywcy zostaje wyraźnie ograniczone - nawet jeśli deweloper nie wywiąże się z umowy, kupujący nie traci wpłaconych środków w całości, bo bank nie przekazuje ich przed spełnieniem warunków zapisanych w umowie powierniczej.
Jak chroni kupującego?
Podstawową funkcją rachunku powierniczego jest ochrona wpłaconych środków - ma to szczególne znaczenie, gdy budowa trwa kilka lat lub dopiero się zaczyna. Bank działa jak instytucja kontrolna, weryfikując, czy kolejne etapy inwestycji rzeczywiście zostały ukończone, zanim zdecyduje o wypłacie środków. Nawet w przypadku problemów finansowych dewelopera, bank przejmuje odpowiedzialność za właściwe zarządzanie wpłaconymi pieniędzmi.
Mechanizm ten działa na podstawie ustawy deweloperskiej, obowiązującej od 2012 roku i precyzyjnie regulującej obowiązki firm budujących mieszkania wobec nabywców.
Kiedy się go stosuje?
Rachunek powierniczy to dziś standard przy każdej inwestycji deweloperskiej finansowanej przez wielu nabywców jednocześnie. Każdy klient kupujący lokal w nowej inwestycji musi wpłacać środki właśnie na taki rachunek, niezależnie od tego, czy chodzi o kilkusetmieszkaniowe osiedle, czy niewielki budynek wielorodzinny - mechanizm zapewnia dokładnie taki sam poziom ochrony w obu przypadkach.
Jak wygląda relacja bank-deweloper?
Dla dewelopera rachunek powierniczy oznacza konieczność ścisłej współpracy z bankiem nadzorującym przepływ środków - z jednej strony ogranicza to swobodę finansową firmy, z drugiej daje jej wiarygodność w oczach klientów. Bank przed każdą wypłatą sprawdza faktyczny postęp budowy, co dyscyplinuje dewelopera do trzymania się harmonogramu - jeśli budowa się opóźnia, opóźniają się też wypłaty kolejnych transz.
Cała relacja ma charakter trójstronny - bank, deweloper i nabywca funkcjonują w ramach jednej umowy powierniczej, której celem jest zapewnienie bezpieczeństwa wszystkim zaangażowanym stronom transakcji.
Powiązane tematy, które warto poznać przy okazji: Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny – na co zwrócić uwagę i Jak wziąć kredyt hipoteczny na działkę budowlaną.