Rata stała czy malejąca a kredyt hipoteczny – co się najbardziej opłaca?

Rata stała to rozwiązanie, w którym przez większość okresu kredytowania wysokość miesięcznego zobowiązania pozostaje podobna. Składa się ona z części kapitałowej i odsetkowej, a ich proporcje zmieniają się w czasie – na początku dominuje część odsetkowa, później coraz większy udział stanowi spłata kapitału. Z perspektywy kredytobiorcy zapewnia stabilność, a także przynosi długoterminowe korzyści z racji na inflację (w końcu 3000 zł teraz jest więcej warte, niż za 10 czy 20 lat). Ułatwia to znacząco planowanie domowego budżetu.

Rata malejąca działa inaczej. Kapitał spłacany jest w równych częściach, a odsetki naliczane są od coraz niższej kwoty pozostałego zadłużenia. W efekcie pierwsze raty są wyraźnie wyższe niż w systemie rat stałych, ale z każdym miesiącem maleją. To oznacza, że kredyt spłaca się szybciej i taniej, choć wymaga to większej zdolności kredytowej na starcie. Ma ona o tyle dużą zaletę, że wówczas całkowity koszt kredytu hipotecznego jest dużo niższy.

Przy racie stałej miesięczne obciążenie jest przewidywalne – różnice wynikają jedynie ze zmian stóp procentowych. To ważne dla osób, które chcą mieć kontrolę nad domowym budżetem i uniknąć dużych wahań w wysokości zobowiązań.

W przypadku rat malejących początkowe obciążenie jest znacznie większe, co stanowi barierę nie do przeskoczenia dla wielu kredytobiorców. Z czasem jednak raty spadają i w końcowym okresie kredytowania są niższe niż przy racie stałej. Dla osób, które są w stanie ponieść wyższe koszty początkowe, jest to opcja bardziej opłacalna, bo w ostatecznym rozrachunku trzeba oddać do banku dużo mniej pieniędzy.

W ujęciu całkowitego kosztu kredytu rata malejąca jest co do zasady korzystniejsza. Ponieważ kapitał spłacany jest szybciej, naliczane odsetki są niższe. Różnice w kosztach odsetkowych przy kredycie na kilkaset tysięcy złotych wyniosą przynajmniej kilkanaście, a prawdopodobnie nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Nie można jednak pominąć aspektu praktycznego. Rata stała daje stabilność i przewidywalność – dzięki czemu dużo łatwiej zarządza się budżetem domowym. Dlatego wybór rodzaju raty powinien być dostosowany do realnych możliwości kredytobiorcy, a nie wyłącznie do matematycznej opłacalności.

Rata malejąca to rozwiązanie dla osób, które mają wysoką i stabilną zdolność kredytową. Jeśli kredytobiorca może pozwolić sobie na wyższe raty w pierwszych latach spłaty, w dłuższej perspektywie czasowej oszczędzi na całkowitych kosztach kredytu i szybciej obniży saldo zadłużenia. Jest to opcja szczególnie atrakcyjna dla osób planujących wcześniejszą spłatę lub przewidujących wzrost dochodów w przyszłości.

Rata stała lepiej odpowiada tym, którzy cenią stabilność i przewidywalność obciążeń. Jest to zatem dobre rozwiązanie dla młodych kredytobiorców rozpoczynających karierę zawodową, osób z ograniczoną płynnością finansową oraz rodzin, dla których bezpieczeństwo budżetu domowego jest priorytetem.

Aby lepiej zrozumieć różnice, warto spojrzeć na przykładową symulację. Przy kredycie hipotecznym na 300 000 zł zaciągniętym na 25 lat, oprocentowanym na 7 proc:

• w systemie rat stałych miesięczna rata wynosi około 2 120 zł przez większość okresu kredytowania, a całkowity koszt odsetkowy sięga ponad 336 000 zł,
• w systemie rat malejących pierwsza rata to około 2 750 zł, ale z każdym miesiącem maleje, a całkowity koszt odsetkowy spada do około 276 000 zł.

W tym konkretnym przypadku różnica w kosztach odsetek wynosi około 60 000 zł na korzyść rat malejących. To pokazuje, że w długiej perspektywie opłaca się wybór systemu malejącego, o ile kredytobiorca jest w stanie udźwignąć wyższe raty początkowe.