Czy refinansowanie kredytu hipotecznego się opłaca?

Refinansowanie oznacza spłatę istniejącego zobowiązania za pomocą nowego kredytu zaciągniętego w innej instytucji finansowej. Technicznie wygląda to tak, że nowy bank przejmuje wierzytelność wobec kredytobiorcy, spłacając jego dotychczasowy kredyt w całości, a klient od tej pory reguluje raty wobec nowego wierzyciela. Cała operacja ma sens tylko wtedy, gdy nowe warunki są wyraźnie korzystniejsze.

Refinansowanie stanowi sposób na obniżenie raty poprzez uzyskanie niższej marży czy oprocentowania. Wyobraźmy sobie kredyt w wysokości 350 tysięcy złotych zaciągnięty w 2018 roku przy marży na poziomie 2,5 procent. Obecnie ten sam kredytobiorca może znaleźć oferty z marżą w granicach 1,7 procent. Przy założeniu, że rata pierwotnie wynosiła ponad 2 500 złotych, zmiana banku może przynieść oszczędność rzędu 300–400 zł miesięcznie. To daje nawet kilka tysięcy złotych rocznie i dziesiątki tysięcy w całym okresie spłaty.

Warto też pamiętać, że refinansowanie nie dotyczy wyłącznie samej raty. Klienci coraz częściej interesują się możliwością zmiany oprocentowania zmiennego na stałe, aby zabezpieczyć się przed ryzykiem dalszych podwyżek stóp procentowych. Inni traktują tę procedurę jako szansę na dostosowanie długości okresu kredytowania do swoich aktualnych możliwości – na przykład wydłużenie go w celu zmniejszenia miesięcznego obciążenia lub skrócenie, żeby szybciej pozbyć się długu (przy czym ta druga opcja jest opłacalna finansowo).

Decyzja o refinansowaniu powinna zawsze wynikać z chłodnej kalkulacji. Najważniejszym czynnikiem, który trzeba wziąć pod uwagę, jest różnica pomiędzy kosztami obecnego kredytu a warunkami proponowanymi przez nowy bank. Jeżeli oszczędności wynikające z niższej marży czy oprocentowania przewyższają koszty związane z przeniesieniem kredytu, operacja jest opłacalna.

Najczęściej na refinansowanie decydują się osoby, które zaciągnęły kredyt w czasie, gdy warunki rynkowe były mniej korzystne niż obecnie. Typowa sytuacja to kredyt udzielony w okresie wyższych stóp procentowych, kiedy rata była znacząco wyższa niż mogłaby być dziś. Innym powodem jest brak reakcji dotychczasowego banku na zmieniające się realia rynkowe – klient widzi, że konkurencja proponuje znacznie lepsze oferty, podczas gdy jego umowa pozostaje na niekorzystnych zasadach.

Dla części kredytobiorców refinansowanie staje się także sposobem na ograniczenie ryzyka walutowego. Osoby, które posiadają kredyt w obcej walucie, powinny koniecznie rozważyć przewalutowanie kredytu, czyli przeniesienie zobowiązania na kredyt złotówkowy, aby uniezależnić się od wahań kursowych. Coraz więcej klientów decyduje się także na zmianę kredytu z oprocentowaniem zmiennym na kredyt ze stałą stopą procentową, dzięki czemu zyskują przewidywalność i stabilność wysokości rat w dłuższej perspektywie.

Wyobraźmy sobie przykład kredytobiorcy, który spłaca 400 tysięcy złotych w ratach po około 3 100 zł miesięcznie. Jeśli uda mu się uzyskać refinansowanie z oprocentowaniem obniżonym o 1,5 punktu procentowego, to jego rata spada do około 2 700 zł. W ciągu roku daje to blisko 5 tysięcy zł oszczędności, a w całym okresie kredytowania różnica może przekroczyć 100 tysięcy zł.

Refinansowanie w praktyce przypomina ubieganie się o nowy kredyt hipoteczny. Choć dla klienta sprowadza się do zmiany banku, to cała procedura wymaga ponownej analizy zdolności kredytowej, wyceny nieruchomości i spełnienia formalności związanych z hipoteką.

Najpierw należy przeprowadzić dokładne porównanie ofert dostępnych na rynku, obejmujące oprocentowanie oraz dodatkowe koszty: prowizję, ubezpieczenia oraz opłaty administracyjne. Dopiero gdy potencjalne oszczędności są wyraźne, warto składać wniosek. Bank będzie wymagał dokumentów dochodowych, zaświadczeń o zatrudnieniu i historii spłat dotychczasowego kredytu, zupełnie tak, jak przy nowym kredycie hipotecznym.

Następnie instytucja finansowa przeprowadza analizę zdolności kredytowej. Klient musi liczyć się z tym, że jeśli jego sytuacja finansowa pogorszyła się od czasu zaciągnięcia pierwotnego kredytu, uzyskanie nowej umowy może być trudniejsze. Kolejnym etapem jest wycena nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu. Jeżeli jej wartość wzrosła, klient może liczyć na lepsze warunki, ponieważ bank postrzega go jako mniej ryzykownego kredytobiorcę. Wycenę wykonuje się na podstawie operatu szacunkowego.

Po pozytywnej decyzji następuje podpisanie nowej umowy kredytowej. Nowy bank spłaca stary kredyt, a klient zaczyna regulować raty na nowych zasadach. Ostatnim krokiem jest dokonanie zmian w księdze wieczystej i ustanowienie hipoteki na rzecz nowego wierzyciela. Cała procedura trwa od kilku tygodni do nawet trzech miesięcy, w zależności od sprawności administracyjnej banku i sądu.

Choć refinansowanie brzmi jak idealne rozwiązanie, to zawsze wiąże się ono z dodatkowymi kosztami. Mogą to być opłaty za wcześniejszą spłatę dotychczasowego kredytu, które zwykle obowiązują w pierwszych latach umowy, koszt wyceny nieruchomości czy wydatki związane z ustanowieniem nowej hipoteki. Do tego dochodzą ubezpieczenia, które nowy bank może wymagać – na przykład ubezpieczenie nieruchomości, a czasem także na życie kredytobiorcy. Na rynku zdarzają się jednak oferty promocyjne, w których banki przejmujące kredyt biorą na siebie część kosztów. Niektóre instytucje rezygnują z prowizji, a inne oferują zwrot opłat sądowych.

Najważniejszym elementem jest całkowity koszt kredytu. Obniżona rata brzmi atrakcyjnie, ale liczy się to, ile kredyt będzie kosztował w całym okresie spłaty. Warto porównać nie tylko marżę i oprocentowanie, ale także długość kredytowania. Czasem zdarza się, że bank proponuje niższą ratę, ale dzięki wydłużeniu okresu spłaty, co w praktyce może oznaczać wyższy całkowity koszt.