Zakup nieruchomości od rodziny albo z rynku wtórnego czasem wiąże się z obciążeniem, o którym kupujący nie zawsze wie na starcie - służebnością mieszkania. To prawo, które może istotnie ograniczyć swobodne korzystanie z nieruchomości, a bankom bywa trudno je zaakceptować jako element zabezpieczenia kredytu.
Czym jest służebność mieszkania?
To ograniczone prawo rzeczowe, dające konkretnej osobie (najczęściej rodzicowi, który przekazał nieruchomość dziecku) dożywotnie lub czasowe prawo do zamieszkiwania w danej nieruchomości, niezależnie od tego, kto formalnie jest jej właścicielem. Służebność zostaje wpisana do księgi wieczystej i "podąża" za nieruchomością - obowiązuje każdego kolejnego właściciela, nie tylko tego, który się na nią zgodził.
Jak się ją ustanawia?
Najczęściej służebność mieszkania pojawia się przy okazji darowizny nieruchomości - rodzice przekazują dom lub mieszkanie dziecku, jednocześnie zabezpieczając sobie prawo do dalszego zamieszkiwania w nim do końca życia. Ustanawia się ją w akcie notarialnym, a następnie wpisuje do księgi wieczystej - bez tego wpisu prawo to jest trudniejsze do wyegzekwowania wobec kolejnych właścicieli nieruchomości.
Prawa i obowiązki uprawnionego
Osoba uprawniona ze służebności ma prawo faktycznie zamieszkiwać w nieruchomości, korzystać z określonych pomieszczeń (czasem służebność obejmuje tylko część domu, np. jeden pokój), a w niektórych przypadkach - także z ogrodu czy innych części wspólnych. Nie oznacza to jednak prawa własności - uprawniony nie może nieruchomości sprzedać, wynajmować w swoim imieniu ani nią swobodnie dysponować. Właściciel z kolei musi respektować to prawo i nie może w praktyce zmusić uprawnionego do opuszczenia nieruchomości przed wygaśnięciem służebności.
Jak wpływa na kredyt hipoteczny?
Nieruchomość obciążona służebnością mieszkania jest dla banku trudniejszym zabezpieczeniem. W razie problemów ze spłatą i konieczności egzekucji, obecność osoby z prawem dożywotniego zamieszkania znacząco komplikuje sprzedaż nieruchomości - potencjalny nabywca musiałby przejąć nieruchomość razem z tym obciążeniem. Dlatego banki bywają ostrożne przy finansowaniu takich nieruchomości, czasem wymagając wyższego wkładu własnego albo w ogóle odmawiając kredytu, jeśli służebność jest szeroka (np. obejmuje cały budynek).
Czy można ją wygasić?
Służebność mieszkania może wygasnąć w kilku sytuacjach - na podstawie umowy między uprawnionym i właścicielem (np. za odpowiednim wynagrodzeniem), poprzez śmierć uprawnionego (jeśli służebność była ustanowiona dożywotnio wyłącznie na jego rzecz), albo w wyniku upływu czasu, jeśli ustanowiono ją na określony okres. Po wygaśnięciu prawa warto pamiętać o formalnym wykreśleniu wpisu z księgi wieczystej - podobnie jak przy hipotece, sam fakt wygaśnięcia prawa nie usuwa automatycznie wzmianki w dziale III.