Wciąż spora część mieszkań w Polsce, zwłaszcza w starszych blokach z czasów PRL, funkcjonuje na zasadach spółdzielczego prawa do lokalu, a nie pełnej, klasycznej własności. To rozróżnienie ma realne znaczenie przy staraniu się o kredyt hipoteczny - wyjaśniamy, na co zwrócić uwagę.
Własnościowe czy lokatorskie?
Spółdzielcze prawo do lokalu występuje w dwóch odmianach, o zupełnie różnym znaczeniu prawnym. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można sprzedać, wynajmować, dziedziczyć i obciążyć hipoteką - to prawo majątkowe, choć formalnie inne niż pełna własność. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest znacznie bardziej ograniczone - nie można go sprzedać ani swobodnie przekazać, a po śmierci uprawnionego prawo to zwykle nie wchodzi do majątku spadkowego w tradycyjnym sensie.
Czy bank finansuje taki lokal?
Banki co do zasady akceptują spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jako podstawę do udzielenia kredytu hipotecznego, traktując je analogicznie do pełnej własności. Lokatorskie prawo do lokalu, ze względu na swój ograniczony charakter i brak możliwości swobodnego dysponowania, praktycznie nie kwalifikuje się jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego - w takiej sytuacji konieczne jest najpierw przekształcenie prawa lokatorskiego we własnościowe albo w pełną własność.
Czy trzeba mieć księgę wieczystą?
W przeciwieństwie do klasycznej własności, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie zawsze ma założoną odrębną księgę wieczystą - ustawa dopuszcza istnienie takiego prawa bez wpisu do księgi, choć każdy uprawniony może wystąpić o jej założenie. Bank finansujący zakup takiego lokalu praktycznie zawsze wymaga jednak założenia księgi wieczystej, bo dopiero wtedy możliwe jest ustanowienie hipoteki jako zabezpieczenia.
Jak ustanawia się hipotekę na takim prawie?
Procedura jest analogiczna do standardowego kredytu hipotecznego - po założeniu księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, bank ustanawia na nim hipotekę, wpisywaną do działu IV tej księgi, dokładnie tak samo jak przy pełnej własności. Formalności notarialne i sądowe pozostają praktycznie identyczne, z tą różnicą, że przedmiotem zabezpieczenia jest prawo do lokalu, a nie sama nieruchomość w pełnym sensie prawnym.
Czy warto przekształcić prawo we własność?
Wielu właścicieli spółdzielczych praw do lokali decyduje się na przekształcenie ich w pełną własność - to najczęściej prostsza droga do finansowania, wyższa wartość rynkowa nieruchomości oraz większa swoboda dysponowania w przyszłości. Procedura przekształcenia wymaga zgody spółdzielni i wiąże się z opłatami, ale w dłuższej perspektywie ułatwia zarówno sprzedaż, jak i ewentualne kolejne finansowanie nieruchomości kredytem hipotecznym.
Zobacz też: Mieszkanie bez księgi wieczystej a kredyt hipoteczny – co warto wiedzieć.