Zmiana planów życiowych, przeprowadzka do innego miasta czy potrzeba większego mieszkania - powodów do sprzedaży nieruchomości jest wiele, a fakt posiadania jeszcze niespłaconego kredytu hipotecznego wcale nie musi tego uniemożliwiać. Wyjaśniamy, jak zorganizować taką transakcję krok po kroku.
Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką?
Tak, obecność wpisu hipoteki w księdze wieczystej nie blokuje możliwości sprzedaży nieruchomości. Wymaga to jednak dodatkowej koordynacji z bankiem, żeby zapewnić, że część środków ze sprzedaży trafi na spłatę pozostałego zadłużenia, a hipoteka zostanie wykreślona po sfinalizowaniu transakcji.
Jak rozliczyć się z bankiem?
Pierwszym krokiem jest uzyskanie od banku aktualnego zaświadczenia o wysokości pozostałego zadłużenia, wraz z numerem konta, na które ma wpłynąć spłata. W praktyce najczęściej stosuje się rozliczenie poprzez akt notarialny, w którym część ceny sprzedaży - odpowiadająca kwocie zadłużenia - jest przelewana bezpośrednio na konto banku, a pozostała część trafia do sprzedającego. Notariusz koordynuje ten podział na podstawie zaświadczenia z banku i dyspozycji obu stron transakcji.
Co, jeśli cena sprzedaży nie pokrywa długu?
Zdarza się, że pozostałe zadłużenie jest wyższe niż cena, jaką można uzyskać za nieruchomość - w takiej sytuacji sprzedający musi pokryć różnicę z własnych środków, żeby bank zgodził się na wykreślenie hipoteki. Jeśli nie masz takich środków, warto wcześniej skontaktować się z bankiem i przedstawić sytuację - czasem możliwe jest rozłożenie brakującej kwoty na dodatkowe raty albo inne rozwiązanie ugodowe, zamiast blokowania całej transakcji.
Rola notariusza w takiej transakcji
Notariusz odgrywa kluczową rolę w bezpiecznym rozliczeniu takiej sprzedaży. W akcie notarialnym zapisuje się precyzyjny sposób podziału środków - ile trafia do banku, a ile do sprzedającego, a często stosuje się też depozyt notarialny, gwarantujący, że pieniądze faktycznie zostaną przekazane zgodnie z ustaleniami, dopiero po spełnieniu określonych warunków, np. potwierdzenia wykreślenia hipoteki.
Co dzieje się z nadwyżką?
Jeśli cena sprzedaży przewyższa pozostałe zadłużenie, nadwyżka po spłacie kredytu trafia bez przeszkód do sprzedającego, zgodnie z ustaleniami zapisanymi w akcie notarialnym. Warto pamiętać, że sama sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego zakupu) może wiązać się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od uzyskanego dochodu, niezależnie od tego, że część środków trafiła na spłatę kredytu.
Zobacz też: Hipoteka w księdze wieczystej – co to oznacza.