Ubezpieczenie niskiego wkładu przy kredycie mieszkaniowym

Zgodnie z obowiązującymi regulacjami, banki mogą finansować zakup nieruchomości tylko do określonej części jej wartości. Najczęściej wynosi ona 80 proc. Oznacza to, że osoba zaciągająca kredyt powinna posiadać co najmniej 20 proc. wkładu własnego. W praktyce jednak nie każdy dysponuje taką kwotą oszczędności, szczególnie w dużych miastach, gdzie ceny mieszkań są wysokie.

W takiej sytuacji bank może zaproponować tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jest to forma zabezpieczenia dla instytucji finansowej, która chroni ją przed stratą, jeśli kredytobiorca przestanie spłacać zobowiązanie, a sprzedaż mieszkania nie pokryje całej pozostałej należności. Warto jednak wiedzieć, że to nie klient jest beneficjentem tej ochrony. Choć to on opłaca składki, ubezpieczenie nie chroni jego interesów, a jedynie zmniejsza ryzyko banku, który w zamian umożliwia uzyskanie kredytu hipotecznego pomimo niewystarczającego wkładu własnego.

Ubezpieczenie niskiego wkładu przy kredycie mieszkaniowym jest wymagane, gdy wkład własny jest niższy niż 20  proc. wartości nieruchomości. Jeżeli więc kupujesz mieszkanie warte 600 000 zł i masz 60 000 zł oszczędności, czyli 10 proc., bank może zażądać, aby brakujące 10 proc. zostało objęte ochroną ubezpieczeniową. Dzięki temu nie musisz odkładać zakupu mieszkania na później – zyskujesz dostęp do finansowania pomimo braku wymaganych środków na wkład własny.

Trzeba jednak pamiętać, że ubezpieczenie obowiązuje tylko przez pewien czas, zazwyczaj do momentu, gdy spłacisz część kredytu odpowiadającą brakującemu wkładowi. Kiedy zadłużenie spadnie poniżej 80 proc. wartości nieruchomości, bank najczęściej przestaje pobierać składki. Warto jednak sprawdzić w umowie, czy proces ten odbywa się automatycznie, czy konieczne jest złożenie wniosku.

Koszt ubezpieczenia jest zależny od banku i wartości brakującego wkładu. Zazwyczaj wynosi od 2 do 3,5 proc. kwoty, którą należy ubezpieczyć, i jest pobierany za okres kilku lat – zwykle trzech lub pięciu. Oznacza to, że jeśli brakuje ci 60 000 zł wkładu, a bank pobiera 3 proc. składki co 3 lata, to zapłacisz 1800 zł za pierwszy okres ochrony. Po jego upływie bank może pobrać kolejną składkę, jeśli nie spłacisz wystarczającej części kredytu.

Niektóre banki pobierają tę opłatę jednorazowo z góry, inne doliczają ją do miesięcznych rat. Z perspektywy kredytobiorcy istotne jest, aby porównać te rozwiązania, ponieważ różnią się one nie tylko wysokością kosztu, ale też sposobem jego rozłożenia w czasie. Warto także zapytać doradcę kredytowego, czy bank informuje o zakończeniu obowiązywania ubezpieczenia automatycznie, czy trzeba tego dopilnować samodzielnie.

To jedno z najczęstszych nieporozumień. Wiele osób mylnie zakłada, że ubezpieczenie niskiego wkładu chroni ich samych na wypadek problemów ze spłatą kredytu. W rzeczywistości jest to ochrona banku, nie klienta. Jeśli przestaniesz spłacać kredyt, a nieruchomość zostanie sprzedana poniżej wartości długu, ubezpieczyciel wypłaci bankowi brakującą kwotę, ale następnie zwróci się do ciebie z roszczeniem o jej zwrot.

To oznacza, że mimo istnienia polisy nadal ponosisz pełną odpowiedzialność za spłatę kredytu. Jeśli zależy Ci na zabezpieczeniu siebie i bliskich, warto rozważyć osobne ubezpieczenie na życie lub polisę od utraty pracy. Takie rozwiązania nie są obowiązkowe, ale mimo to zdecydowanie warto jest po nie sięgnąć.

Wybór konkretnego ubezpieczenia zazwyczaj nie leży po stronie kredytobiorcy – to bank decyduje, z jakim towarzystwem ubezpieczeniowym współpracuje. Możesz jednak porównać oferty różnych banków, ponieważ każdy z nich stosuje inne stawki i warunki. Czasem różnica w kosztach całkowitych kredytu wynika właśnie z wysokości składki za ubezpieczenie niskiego wkładu.

Zwróć uwagę na to, jak długo obowiązuje polisa i kiedy przestaje być pobierana. Dopytaj, czy ubezpieczenie jest odnawiane automatycznie, czy wymaga twojej zgody. Ważne jest również, czy bank obniży ratę po zakończeniu ochrony – w niektórych przypadkach klient nadal płaci tak, jakby ubezpieczenie było aktywne. Dobrze jest też porównać, czy tańsze ubezpieczenie nie wiąże się z wyższą marżą kredytową. Czasem bank obniża koszt polisy, ale podnosi oprocentowanie, przez co kredyt w dłuższej perspektywie okazuje się droższy.

Decydując się na kredyt hipoteczny z niskim wkładem, warto rozważyć, jak szybko możesz ten wkład „odrobić” poprzez nadpłaty kredytu. Regularne nadpłacanie kredytu hipotecznego pozwala skrócić czas obowiązywania ubezpieczenia i realnie zmniejszyć jego koszt. Dla banku oznacza to niższe ryzyko, a dla ciebie – oszczędność w dłuższej perspektywie.

Zresztą kredyt z niskim wkładem często wiąże się z dodatkowymi wymaganiami ze strony banku. Zazwyczaj obejmuje to obowiązek wykupienia ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia nieruchomości, a także wyższą marżę, i to znacząco. Zanim podpiszesz umowę, poproś doradcę o przedstawienie pełnych kosztów – nie tylko miesięcznej raty, ale też ubezpieczenia oraz opłat okołokredytowych.