Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny – na co zwrócić uwagę?

Umowa deweloperska to akt prawny podpisywany w formie aktu notarialnego między kupującym a deweloperem. Jej zadaniem jest zobowiązanie dewelopera do wybudowania i przeniesienia własności mieszkania na nabywcę po zakończeniu inwestycji, a nabywcy – do zapłaty ustalonej ceny.

Dla banku dokument ten jest jednym z najważniejszym elementów w procesie udzielania kredytu hipotecznego. To właśnie na jego podstawie instytucja finansowa wie, jaka nieruchomość jest przedmiotem kredytowania, na jakim etapie realizacji znajduje się inwestycja oraz jakie są terminy płatności kolejnych transz. Bez podpisanej umowy deweloperskiej kredyt hipoteczny na zakup mieszkania w budowie nie może zostać uruchomiony.

Bank, analizując umowę deweloperską, zwraca uwagę na harmonogram wpłat oraz sposób ich zabezpieczenia. Instytucja chce mieć pewność, że pieniądze będą przekazywane zgodnie z postępem prac budowlanych, a deweloper prowadzi inwestycję w sposób bezpieczny dla klienta.

Ważne są także informacje dotyczące rachunku powierniczego, na który trafiają środki. Obecnie standardem jest rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty, który minimalizuje ryzyko utraty pieniędzy w przypadku problemów dewelopera. Bank analizuje również zapisy dotyczące terminu przeniesienia własności mieszkania na nabywcę, a także wszelkie kary umowne związane z opóźnieniami. Dodatkowo kredytodawca weryfikuje, czy w umowie jasno określono standard wykończenia lokalu. Jest to istotne, ponieważ od wartości nieruchomości zależy wysokość udzielonego kredytu i poziom zabezpieczenia hipotecznego.

Podpisanie umowy deweloperskiej to jeden z pierwszych kroków, jakie musi podjąć osoba kupująca mieszkanie na kredyt. Po jej zawarciu kupujący składa wniosek kredytowy do wybranego banku, dołączając umowę jako część dokumentacji. Bank przeprowadza analizę zdolności kredytowej, a następnie sprawdza treść samej umowy deweloperskiej. Jeśli wszystko jest zgodne z wymaganiami, instytucja wydaje decyzję kredytową.

Po podpisaniu umowy kredytowej środki nie są jednak wypłacane od razu w całości. W większości przypadków bank przekazuje pieniądze w transzach – zgodnie z harmonogramem budowy i zapisami umowy deweloperskiej. Taki mechanizm pozwala kontrolować, czy inwestycja postępuje zgodnie z planem, a jednocześnie chroni kredytobiorcę przed ryzykiem, że deweloper otrzyma środki z góry i nie wywiąże się z obowiązków.

Relacja między umową deweloperską a kredytem hipotecznym wymaga szczególnej uwagi podczas analizy dokumentów. W interesie nabywcy leży sprawdzenie, czy zapisy umowy nie niosą ukrytych ryzyk, które utrudniają uzyskanie finansowania na późniejszym etapie. Z perspektywy kredytobiorcy należy zwrócić uwagę przede wszystkim na:

• precyzyjne określenie harmonogramu płatności i jego zgodność z etapami budowy,
• zapisy dotyczące rachunku powierniczego, na który trafiają środki,
• terminy odbioru lokalu i przeniesienia własności,
• wysokość ewentualnych kar umownych w przypadku opóźnień,
• standard wykończenia mieszkania oraz sposób jego opisania w załącznikach.

Choć lista ta nie jest długa, to każdy z tych elementów ma ogromne znaczenie zarówno dla bezpieczeństwa transakcji, jak i dla decyzji kredytowej banku.

Podpisując umowę deweloperską i jednocześnie planując kredyt hipoteczny, kupujący bierze na siebie określone ryzyko. Po pierwsze – jeśli bank odrzuci wniosek kredytowy, a w umowie zapisano obowiązek wpłaty zaliczki lub zadatku, jest duża szansa, że wpłacone środki przepadną. Dlatego przed podpisaniem aktu notarialnego wielu nabywców decyduje się na wcześniejsze uzyskanie promesy kredytowej, która zwiększa bezpieczeństwo transakcji.

Po drugie – w przypadku opóźnień w realizacji inwestycji kredytobiorca nadal zobowiązany jest do obsługi kredytu, np. w zakresie prowizji czy odsetek naliczanych od już wypłaconych transz. Jeśli deweloper nie dotrzyma terminu, klient będzie niestety zmuszony do dłuższego spłacania kosztów związanych z wynajmem obecnego mieszkania i równoczesnym utrzymywaniem kredytu.

Trzecim ryzykiem są ewentualne zmiany w kosztach budowy czy standardzie wykończenia, które mogą skutkować koniecznością dopłaty – nie zawsze bank sfinansuje całość dodatkowych kosztów, szczególnie jeśli znacząco przekraczają one wartość przyznanego kredytu. A nie zawsze da się zwiększyć kredyt hipoteczny.

Eksperci podkreślają, że umowa deweloperska to dokument, który powinien być dokładnie analizowany nie tylko przez notariusza, ale także przez prawnika lub doradcę finansowego. Często w praktyce to właśnie szczegóły zapisów decydują o bezpieczeństwie całej transakcji, a nikt nie chce się przecież wkopać w maliny – a już na pewno nie przy tak dużych kwotach finansowania! Z punktu widzenia kredytobiorcy należy w pierwszej kolejności upewnić się, że umowa zawiera wszystkie wymagane elementy formalne, jest zgodna z ustawą deweloperską oraz odpowiada wymogom banku.