Podpisanie aktu notarialnego to moment, w którym zakup mieszkania przestaje być planem, a staje się faktem. Przy transakcji finansowanej kredytem hipotecznym wizyta u notariusza wymaga jednak więcej przygotowań niż przy zakupie za gotówkę - akt musi spełniać wymagania banku, a kolejność kroków ma znaczenie. Wyjaśniamy, jak wygląda cały proces: od umówienia terminu po formalności po wyjściu z kancelarii.
Kiedy umówić notariusza przy kredycie?
Przy zakupie na kredyt kolejność jest zwykle taka: pozytywna decyzja kredytowa, podpisanie umowy kredytu, akt notarialny, a dopiero potem wypłata pieniędzy. Termin u notariusza najlepiej rezerwować, gdy masz już decyzję kredytową i wiesz, kiedy podpiszesz umowę z bankiem. Umówienie aktu wcześniej kusi, ale opóźnienie w banku może wymusić jego przesunięcie - a w umowie przedwstępnej często obowiązuje termin graniczny.
Przy zakupie od dewelopera notariusza widzisz zwykle dwa razy: przy umowie deweloperskiej i przy umowie przeniesienia własności po zakończeniu budowy. Kancelarię wskazuje wtedy najczęściej deweloper.
Kto wybiera notariusza i jak się przygotować?
Na rynku wtórnym notariusza zwykle wybiera kupujący, bo to on najczęściej ponosi koszty - ale strony mogą umówić się inaczej. Najważniejszy krok przygotowań to projekt aktu: poproś kancelarię o jego przesłanie kilka dni przed terminem i przekaż go do banku lub doradcy do akceptacji. Banki wymagają w akcie konkretnych zapisów - m.in. o sposobie zapłaty ceny ze środków kredytu, rachunku do wypłaty i oświadczenia o ustanowieniu hipoteki.
Przy okazji sprawdź w projekcie dane stron, cenę, numer księgi wieczystej, termin wydania lokalu oraz to, jak rozliczono wpłacony zadatek lub zaliczkę. Poprawki naniesione wcześniej oszczędzają nerwów przy stole.
Jakie dokumenty zabrać?
Dokładną listę zawsze poda kancelaria, ale podstawą dla wszystkich stron jest ważny dowód osobisty lub paszport. Kupujący przynosi też zwykle:
- umowę kredytową lub dokumenty wskazane przez bank,
- umowę przedwstępną, jeśli była zawarta,
- informację o swoim ustroju majątkowym - np. umowę o rozdzielności majątkowej, jeśli taką ma,
- dokumenty potwierdzające prawo do zwolnienia z PCC, jeśli z niego korzysta.
Sprzedający przygotowuje dokumenty dotyczące samego lokalu:
- podstawę nabycia, np. akt notarialny zakupu, postanowienie o nabyciu spadku albo umowę darowizny,
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
- zaświadczenie ze wspólnoty lub spółdzielni o braku zaległości w opłatach,
- jeśli na mieszkaniu ciąży jego kredyt - zaświadczenie z banku o saldzie zadłużenia i zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie, czyli list mazalny lub promesę jego wydania.
Przy domu lub działce dochodzą m.in. wypis z rejestru gruntów i dokumenty planistyczne. Treść księgi wieczystej notariusz sprawdza sam w systemie elektronicznym.
Jak wygląda sama wizyta?
Notariusz zaczyna od sprawdzenia tożsamości stron i dokumentów. Następnie odczytuje cały akt na głos - to jego obowiązek, a Twoja okazja, żeby zadać pytania i zgłosić poprawki przed podpisem. Jeśli coś jest niejasne, pytaj: notariusz jest osobą bezstronną i powinien wyjaśnić skutki każdego zapisu.
Przy zakupie na kredyt w tym samym akcie albo bezpośrednio po nim składasz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku. Całość trwa zazwyczaj od godziny do dwóch. Na koniec strony podpisują akt, a notariusz wydaje wypisy - jeden z nich trafi do banku.
Ile to kosztuje i kiedy płacisz?
Taksę notarialną, podatek PCC i opłaty sądowe płacisz najpóźniej w dniu podpisania aktu - z własnych środków, bo kredyt zostanie wypłacony dopiero później. Przy mieszkaniu z rynku wtórnego za 500 tys. zł rachunek może wynieść około 15 tys. zł, z czego większość to 2-procentowy PCC.
Szczegółowe zestawienie znajdziesz w artykule o kosztach notarialnych przy kredycie hipotecznym, a kwotę dla swojej transakcji policzysz w kalkulatorze taksy notarialnej. Zapytaj kancelarię z wyprzedzeniem, czy przyjmuje płatność kartą, czy woli przelew przed wizytą.
Co dzieje się po podpisaniu aktu?
Notariusz wysyła elektronicznie do sądu wniosek o wpis własności i hipoteki do księgi wieczystej - zwykle jeszcze tego samego dnia. Ty dostarczasz wypis aktu do banku, który na tej podstawie uruchamia kredyt i przelewa pieniądze sprzedającemu albo spłaca jego zadłużenie. Sam wpis hipoteki może potrwać od kilku tygodni do kilku miesięcy - do tego czasu bank może stosować podwyższoną marżę lub ubezpieczenie pomostowe.
Po przekazaniu ceny następuje wydanie mieszkania, najlepiej z protokołem zdawczo-odbiorczym ze stanami liczników. Pamiętaj też o formalnościach: w ciągu 14 dni od nabycia złóż w gminie informację w sprawie podatku od nieruchomości, przepisz media i zgłoś zmianę właściciela we wspólnocie lub spółdzielni. Jeśli PCC pobrał notariusz, osobna deklaracja PCC-3 nie jest potrzebna.
Najczęstsze problemy przy akcie
Większość kłopotów wynika z braków formalnych, które łatwo wychwycić wcześniej. Najczęściej są to: bank, który nie zaakceptował projektu aktu, brakujące zaświadczenia sprzedającego oraz nieobecność małżonka sprzedającego, gdy mieszkanie należy do majątku wspólnego.
Jeśli któraś ze stron nie może przyjść osobiście, potrzebne jest pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego - zwykłe pisemne upoważnienie nie wystarczy. Warto też upewnić się, że dane w umowie kredytowej, umowie przedwstępnej i projekcie aktu są identyczne: rozbieżność w adresie, metrażu czy numerze księgi potrafi wstrzymać wypłatę kredytu. Dobra praktyka to przejrzenie całości z doradcą kredytowym na kilka dni przed terminem.