Wkład własny: klucz do uzyskania kredytu hipotecznego

Zgodnie z aktualnymi wytycznymi Komisji Nadzoru Finansowego (Rekomendacja S), banki mogą udzielać kredytów hipotecznych tylko wtedy, gdy klient wnosi co najmniej 20% wkładu własnego. Istnieje jednak wyjątek – jeśli klient wnosi co najmniej 10%, bank może sfinansować brakującą część pod warunkiem dodatkowego zabezpieczenia, np. wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu.

W praktyce oznacza to, że przy zakupie mieszkania o wartości 500 000 zł klient powinien dysponować kwotą:

• 100 000 zł (20%) – standardowy wkład własny,

• lub 50 000 zł (10%) – przy spełnieniu dodatkowych warunków, najczęściej wyższej marży i obowiązkowego ubezpieczenia.

Wysokość wymaganego wkładu własnego może się różnić między bankami, dlatego warto porównywać oferty i zapoznać się ze szczegółami.

Wkład własny to najczęściej gotówka, ale nie tylko. Banki dopuszczają różne formy wniesienia wkładu, o ile mają one wymierną wartość finansową i mogą być udokumentowane. Wśród najczęściej akceptowanych źródeł znajdują się:

• oszczędności zgromadzone na rachunkach bankowych,

• środki z IKE, IKZE lub PPK (przy spełnieniu określonych warunków),

• środki pochodzące z darowizny,

• działka budowlana w przypadku budowy domu (jej wartość może być uznana jako wkład własny),

• nakłady poniesione wcześniej na nieruchomość, np. zaliczki dla dewelopera,

• inne aktywa, jeśli ich wartość można jednoznacznie określić i udokumentować.

Niektóre źródła są akceptowane warunkowo – np. pieniądze z darowizny muszą być formalnie udokumentowane przelewem i oświadczeniem darczyńcy. Banki nie akceptują wkładu pochodzącego z pożyczki lub kredytu.

Wkład własny pełni kilka funkcji, z punktu widzenia zarówno banku, jak i kredytobiorcy. Przede wszystkim:

• zmniejsza kwotę kredytu, co oznacza niższą ratę i mniejsze ryzyko nadmiernego zadłużenia,

• zwiększa wiarygodność klienta, pokazując, że ma zdolność do gromadzenia środków i odpowiedzialnego podejścia do finansów,

• zabezpiecza bank, ograniczając ryzyko straty w razie spadku wartości nieruchomości lub problemów ze spłatą,

• może poprawić warunki kredytu, np. obniżyć marżę, wyeliminować konieczność ubezpieczenia niskiego wkładu lub znieść dodatkowe opłaty.

Im większy wkład własny, tym większe szanse na uzyskanie korzystniejszej oferty kredytowej – zwłaszcza przy wysokiej wartości nieruchomości.

Teoretycznie nie. W świetle obowiązujących przepisów i polityki ostrożnościowej banków, kredyt hipoteczny bez wkładu własnego jest obecnie niemożliwy. Każda instytucja musi przestrzegać minimalnego progu LTV, czyli stosunku kredytu do wartości nieruchomości, co oznacza konieczność wniesienia przynajmniej 10% środków własnych.

W przeszłości (przed 2014 rokiem) można było uzyskać kredyty na 100% wartości nieruchomości, a czasem nawet powyżej tej wartości (np. z dodatkowym finansowaniem remontu), ale obecnie takie produkty są niedostępne z powodu ryzyka kredytowego i wymogów nadzoru finansowego.

Dla wielu osób zebranie środków na wkład własny to największa bariera w drodze do kredytu. Warto zatem rozpocząć planowanie finansowe z odpowiednim wyprzedzeniem. Pomocne mogą być:

• regularne odkładanie określonej kwoty na wydzielone konto oszczędnościowe,

• rezygnacja z części konsumpcyjnych wydatków i ograniczenie zobowiązań,

• skorzystanie z programów wspierających (np. bezpieczny kredyt, dopłaty do PPK),

• sprzedaż posiadanych aktywów, np. samochodu lub działki,

• przyjęcie darowizny od rodziny – o ile możliwa jest jej formalizacja.