Zanim jeszcze bank zacznie szczegółowo analizować Twoje dochody, prawdopodobnie zapyta o jedną rzecz - wysokość wkładu własnego. To pierwszy warunek, jaki trzeba spełnić, myśląc o kredycie hipotecznym, i jednocześnie jeden z częstszych powodów, dla których zakup nieruchomości bywa odkładany w czasie. Wyjaśniamy, ile realnie trzeba odłożyć i co zrobić, gdy tej kwoty brakuje.
Czym jest wkład własny?
To część wartości nieruchomości, którą kupujący musi pokryć z własnych środków, bez udziału kredytu. Wymóg posiadania wkładu własnego wynika z Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego - ma to chronić zarówno bank, jak i samego kredytobiorcę przed nadmiernym zadłużeniem względem wartości nieruchomości.
Ile powinien wynosić?
Standardowo banki oczekują minimum 20 proc. wartości nieruchomości pokrytych z własnych środków. Przy zakupie mieszkania wartego 480 000 zł oznacza to konieczność zgromadzenia co najmniej 96 000 zł gotówki - to właśnie ta bariera najczęściej wydłuża drogę do zakupu pierwszej nieruchomości.
Część banków akceptuje niższy wkład, rzędu 10 proc., ale wiąże się to zwykle z dodatkowymi kosztami - np. ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego, podnoszącym całkowity koszt kredytu, przynajmniej do momentu, gdy zadłużenie spadnie poniżej progu 80 proc. wartości nieruchomości.
Co może stanowić wkład własny?
Wbrew powszechnemu przekonaniu, wkład własny nie musi pochodzić wyłącznie z oszczędności zgromadzonych na koncie bankowym. Bank może zaakceptować także inne formy - działkę budowlaną, na której planowana jest budowa domu, wpłatę zaliczkową już przekazaną deweloperowi, a nawet środki uzyskane z PPK przy zakupie pierwszej nieruchomości.
Coraz częściej dopuszczalne jest też wykorzystanie dodatkowego zabezpieczenia w postaci innej posiadanej nieruchomości, jeśli klient dysponuje takim majątkiem, ale brakuje mu wolnej gotówki.
Co, jeśli nie masz pełnej kwoty?
Brak pełnego wkładu własnego nie musi definitywnie przekreślać planów zakupowych. Poza wspomnianym ubezpieczeniem niskiego wkładu, dostępne są też programy rządowe, takie jak rodzinny kredyt mieszkaniowy z gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego, zastępującą częściowo lub w całości wymagany wkład własny.
Warto też rozważyć stopniowe oszczędzanie - regularne odkładanie nawet niewielkich kwot przez dłuższy czas potrafi zbudować solidną podstawę wkładu własnego, szczególnie jeśli towarzyszy temu ograniczenie zbędnych wydatków.
Dlaczego wyższy wkład się opłaca?
Im wyższy wkład własny, tym mniejsze ryzyko z perspektywy banku - a to bezpośrednio przekłada się na niższą marżę, a więc i niższe całkowite oprocentowanie kredytu. Osoby wnoszące 30-40 proc. wartości nieruchomości mogą liczyć na wyraźnie korzystniejsze warunki niż te finansujące zakup przy minimalnym, 10-procentowym wkładzie.
Wyższy wkład to też niższa kwota kredytu do spłaty, a co za tym idzie - niższa rata i mniejszy całkowity koszt odsetkowy w całym okresie kredytowania. Dlatego, jeśli to możliwe, warto odłożyć zakup nieruchomości o kilka-kilkanaście miesięcy, żeby zgromadzić wyższy wkład, zamiast decydować się na kredyt przy absolutnym minimum wymaganych środków.
Zobacz też: Jak wykorzystać PPK jako wkład własny do kredytu hipotecznego.