Zabezpieczenia kredytu hipotecznego – rodzaje

Zabezpieczenia kredytu hipotecznego to środki prawne, finansowe lub rzeczowe, które mają zagwarantować bankowi możliwość odzyskania pieniędzy w razie problemów ze spłatą. Innymi słowy, jeśli kredytobiorca przestanie regulować raty, bank może dochodzić zwrotu należności dzięki ustanowionym zabezpieczeniom. Mają one szczególne znaczenie dla instytucji finansowej, ponieważ pozwalają ograniczyć ryzyko straty w razie trafienia na nierzetelnego klienta.

Najczęściej stosowanym zabezpieczeniem jest hipoteka umowna, czyli wpis do księgi wieczystej nieruchomości. Nie jest to jednak nie jedyny sposób – banki często wymagają również dodatkowych form ochrony, zazwyczaj są to ubezpieczenia oraz poręczenia. W praktyce zestaw zabezpieczeń dobierany jest indywidualnie, w zależności od rodzaju nieruchomości, zdolności kredytowej oraz wysokości kredytu.

Podstawowym i najczęściej spotykanym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest sama hipoteka, czyli wo wpis w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości, który daje bankowi prawo dochodzenia swoich roszczeń w przypadku braku spłaty kredytu. Jak to działa w praktyce? Cóż, jeśli kredytobiorca przestanie regulować raty, bank może wystąpić o sprzedaż nieruchomości i odzyskać w ten sposób swoje pieniądze. Proste, prawda?

W praktyce hipoteka nie oznacza, że bank staje się właścicielem nieruchomości – klient nadal z niej korzysta, mieszka w niej i może nią rozporządzać, dopóki regularnie spłaca zobowiązanie. Po spłacie kredytu hipoteka jest wykreślana z księgi wieczystej, a właściciel uzyskuje pełną swobodę w dysponowaniu nieruchomością. To właśnie ten mechanizm sprawia, że banki są skłonne zaoferować niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych – ryzyko jest bowiem odpowiednio zabezpieczone.

Choć hipoteka jest najważniejszym elementem ochrony banku, w wielu przypadkach wymagane są także zabezpieczenia dodatkowe. Mają one na celu ochronę kredytodawcy do czasu, aż hipoteka zostanie prawnie ustanowiona lub w sytuacjach, gdy ryzyko kredytowe jest wyższe.

Do najczęściej spotykanych dodatkowych zabezpieczeń należą:

• ubezpieczenie pomostowe, które obowiązuje do momentu wpisania hipoteki do księgi wieczystej,
• ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych – chroniące zarówno bank, jak i właściciela,
• ubezpieczenie na życie kredytobiorcy, które pozwala spłacić zobowiązanie w przypadku śmierci lub trwałej niezdolności do pracy,
• poręczenie osoby trzeciej, stosowane rzadziej, zwykle przy niskiej zdolności kredytowej.

Tego rodzaju zabezpieczenia dają bankowi większą pewność, że kredyt zostanie spłacony, nawet jeśli wystąpią nieprzewidziane okoliczności. Dla kredytobiorcy są natomiast sposobem na uzyskanie korzystniejszych warunków – np. niższego oprocentowania lub dłuższego okresu spłaty, jeśli zależy mu lub jej na niższej racie.

Kolejnym istotnym elementem zabezpieczenia jest wkład własny. Obecnie banki zazwyczaj wymagają, by wynosił on minimum 20 proc. wartości nieruchomości. Oczywiście im więcej, tym z perspektywy banku jest lepiej. W praktyce oznacza to, że osoba ubiegająca się o kredyt musi pokryć część inwestycji z własnych środków. Dla banku stanowi to dodatkową gwarancję, że klient jest finansowo stabilny i bardziej zaangażowany w spłatę zobowiązania.

Niektóre banki dopuszczają kredytowanie przy niższym wkładzie własnym – na przykład 10 proc. – ale wówczas często wymagane jest dodatkowe ubezpieczenie brakującej części. Choć oznacza to wyższy koszt początkowy, taka forma zabezpieczenia stanowi dobre rozwiązanie dla osób, które nie dysponują pełnym wkładem własnym, ale mają wysoką zdolność kredytową.

Nie każde zabezpieczenie kredytu hipotecznego musi mieć charakter rzeczowy. Często banki sięgają również po tzw. zabezpieczenia osobiste, czyli zobowiązania oparte na odpowiedzialności finansowej kredytobiorcy lub osób trzecich. Może to być weksel in blanco, poręczenie cywilne, a w niektórych przypadkach także cesja praw z umowy ubezpieczenia. Z kolei zabezpieczenia finansowe obejmują m.in. blokadę środków na rachunku bankowym lub zastaw na innych aktywach – np. papierach wartościowych. W praktyce tego rodzaju rozwiązania stosuje się raczej w kredytach o wysokiej wartości lub w przypadku klientów z niestabilnymi źródłem dochodu, np. z działalności gospodarczej.

Z punktu widzenia kredytobiorcy najważniejsze jest zrozumienie, jakie konsekwencje niesie za sobą każde zabezpieczenie. Przed podpisaniem umowy warto zapytać doradcę o szczegóły – na jak długo obowiązuje dane zabezpieczenie, jak można je znieść i czy wpływa ono na wysokość raty lub koszt całkowity kredytu. W przypadku wątpliwości najlepiej jest poprosić o projekt umowy i skonsultować go z prawnikiem, który zna się na umowach bankowych. Lepiej jest wydać trochę pieniędzy na tym etapie, niż wpakować się na minę.