Udzielenie kredytu hipotecznego to dla banku decyzja obarczona ryzykiem rozłożonym na kilkanaście, a czasem nawet trzydzieści lat. Żeby to ryzyko ograniczyć, instytucje finansowe sięgają po różne formy zabezpieczeń. Część z nich jest obowiązkowa i wynika wprost z przepisów, inne bank może dobrać w zależności od konkretnej sytuacji klienta. Poniżej wyjaśniamy, na czym polegają najważniejsze z nich.
Po co bankowi zabezpieczenia kredytu hipotecznego?
Zabezpieczenie kredytu to każdy prawny, finansowy lub rzeczowy mechanizm, który daje bankowi możliwość odzyskania pożyczonych pieniędzy, gdyby kredytobiorca przestał je spłacać. Innymi słowy - to polisa banku na wypadek, gdy coś pójdzie nie tak. Zestaw wymaganych zabezpieczeń nie jest sztywny - zależy od wartości nieruchomości, wysokości kredytu oraz oceny zdolności kredytowej konkretnego klienta.
Hipoteka jako podstawa ochrony banku
Głównym i praktycznie zawsze wymaganym zabezpieczeniem jest hipoteka, czyli wpis do działu IV księgi wieczystej nieruchomości. Dzięki niemu bank zyskuje prawo dochodzenia roszczeń wprost z nieruchomości, jeśli kredytobiorca zaprzestanie spłat. W praktyce oznacza to, że w skrajnym przypadku bank może doprowadzić do sprzedaży nieruchomości i z uzyskanych środków zaspokoić swoje roszczenia.
Warto podkreślić, że sam wpis hipoteki nie odbiera właścicielowi prawa do korzystania z mieszkania czy domu - kredytobiorca normalnie w nim mieszka i nim dysponuje, dopóki reguluje raty. Po całkowitej spłacie zobowiązania hipoteka zostaje wykreślona z księgi wieczystej, a nieruchomość wraca do pełnej, nieobciążonej dyspozycji właściciela. To właśnie ten mechanizm sprawia, że kredyty hipoteczne są zwykle znacznie tańsze niż inne formy finansowania - ryzyko banku jest dobrze zabezpieczone.
Zabezpieczenia dodatkowe - jakie jeszcze wymagania stawiają banki
Zanim hipoteka zostanie prawnie ustanowiona (a formalności w sądzie wieczystoksięgowym potrafią potrwać), bank potrzebuje tymczasowej ochrony. Stąd biorą się dodatkowe zabezpieczenia, do których najczęściej należą:
- ubezpieczenie pomostowe - obowiązuje do momentu prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej,
- ubezpieczenie nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych - chroni zarówno bank, jak i właściciela nieruchomości,
- ubezpieczenie na życie kredytobiorcy - pozwala spłacić zobowiązanie w razie śmierci lub trwałej niezdolności do pracy,
- poręczenie osoby trzeciej - stosowane rzadziej, głównie przy niższej zdolności kredytowej.
Dla banku to dodatkowa gwarancja spłaty, a dla kredytobiorcy - często realna szansa na negocjację lepszych warunków, na przykład niższej marży.
Wkład własny jako element zabezpieczenia
Wkład własny to kolejny filar bezpieczeństwa transakcji. Standardowo banki oczekują minimum 20 proc. wartości nieruchomości pokrytych ze środków własnych klienta - im wyższy wkład, tym korzystniej z perspektywy banku wygląda cała transakcja. Osoba, która angażuje własne oszczędności, jest też postrzegana jako bardziej zdeterminowana do terminowej spłaty.
Niektóre banki akceptują niższy wkład, np. 10 proc., ale zwykle w takiej sytuacji wymagają dodatkowego ubezpieczenia brakującej części wkładu. Podnosi to koszt kredytu na starcie, jednak dla osób bez pełnego wkładu, a z dobrą zdolnością kredytową, bywa rozsądnym kompromisem.
Zabezpieczenia osobiste i finansowe
Nie każde zabezpieczenie musi mieć formę rzeczową. Banki sięgają też po zabezpieczenia osobiste, oparte na odpowiedzialności finansowej kredytobiorcy lub osoby trzeciej - może to być weksel in blanco, poręczenie cywilne albo cesja praw z polisy ubezpieczeniowej. Zabezpieczenia finansowe z kolei obejmują np. blokadę środków na rachunku bankowym lub zastaw na papierach wartościowych. Tego typu rozwiązania pojawiają się głównie przy kredytach o wyższej wartości lub gdy klient utrzymuje się z niestabilnego źródła dochodu, na przykład z działalności gospodarczej.
Jak świadomie wybrać zabezpieczenie kredytu?
Zanim podpiszesz umowę, warto dopytać doradcę o szczegóły każdego zabezpieczenia: jak długo obowiązuje, w jaki sposób można je znieść i czy wpływa ono na wysokość raty lub całkowity koszt kredytu. W razie wątpliwości skonsultowanie projektu umowy z prawnikiem specjalizującym się w prawie bankowym to niewielki wydatek w porównaniu do potencjalnych problemów, jakie może wygenerować niedoczytana klauzula.